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冷清數(shù)日之后，一線城市土地市場(chǎng)漸趨回溫。近十天的時(shí)間里，廣州、上海、武漢等地相繼傳出“地王”的消息。8日，卓光控股有限公司以48.48億元拍得上海黃浦江沿岸E18地塊(9-3)地塊，折合樓面價(jià)35490元/平方米，創(chuàng)下了上海住宅用地的樓面價(jià)新高。8月31日，廣州番禺中心南區(qū)4-2地塊重拍，7282元/平方米的樓面地價(jià)再次刷新了該區(qū)域的住宅用地價(jià)格。同一天，萬科耗資76億元將武漢東湖中央商務(wù)區(qū)核心地段2幅商住用地收入囊中，創(chuàng)造了該區(qū)域新科總價(jià)“地王”。這在調(diào)控風(fēng)聲正緊的當(dāng)下，頗有些惹眼。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此輪“地王”并非是面粉貴過面包，溢價(jià)率不高也說明開發(fā)商拿地已相對(duì)理性，且不足以影響整個(gè)房地市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。但隨著土地“大限”的相繼而至，土地市場(chǎng)的變數(shù)增加，不排除會(huì)有后續(xù)政策跟進(jìn)的可能。
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新華社發(fā)(范筱明攝) | 理性 “地王”溢價(jià)率不高 無礙調(diào)控
盡管不少城市底價(jià)成交甚至流拍、流標(biāo)現(xiàn)象仍時(shí)有發(fā)生，但全國(guó)熱點(diǎn)城市尤其一線城市的土地交易較以前明顯活躍，成交均價(jià)上升幅度較大。中國(guó)指數(shù)研究院最新一期的報(bào)告稱，9月第一周監(jiān)測(cè)的20個(gè)主要城市整體成交樓面均價(jià)為2155元/平方米，環(huán)比上揚(yáng)88%，住宅成交樓面均價(jià)較上周大幅上漲，達(dá)4832元/平方米，環(huán)比猛漲225%。
十天的時(shí)間里，廣州、上海、武漢等地相繼傳出“地王”的消息，無疑容易引發(fā)人們對(duì)土地市場(chǎng)重回火爆的擔(dān)憂，不過，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，現(xiàn)在的土地市場(chǎng)很難重現(xiàn)調(diào)控前的活躍，但長(zhǎng)期來看一線城市尤其區(qū)域位置好的地塊仍會(huì)受追捧。“仔細(xì)分析一下，這些地塊雖然樓面價(jià)較高但溢價(jià)率仍較低，說明是物有所值的。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓說。
的確，上述黃浦江沿岸地塊溢價(jià)率僅為41.3%，即使是溢價(jià)率為131%的廣富林2-5號(hào)地塊，也大大低于調(diào)控前水平，今年2月出讓的廣富林2-4地塊溢價(jià)率已高達(dá)191%。有數(shù)據(jù)顯示，去年上海土地市場(chǎng)的溢價(jià)率一般為150%至200%。
徐楓認(rèn)為，地塊所處區(qū)域位置在很大程度上決定了價(jià)格，一線城市地理位置好或發(fā)展空間大的地塊，具有較大的增值空間，價(jià)格自然會(huì)比較高，而開發(fā)商也對(duì)地塊未來的投資回報(bào)持樂觀態(tài)度，“長(zhǎng)期來看，由于土地資源的稀缺性，一線城市的地價(jià)會(huì)保持上漲趨勢(shì)。”她預(yù)測(cè)，一線城市一旦有品質(zhì)好的地塊推出，仍會(huì)受到開發(fā)商們的青睞和爭(zhēng)搶。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟更是直言，目前一線城市優(yōu)質(zhì)土地甚至比同區(qū)域內(nèi)豪宅還稀缺。
以位于陸家嘴黃金地段邊緣的黃浦江沿岸E18地塊(9-3)地塊為例，業(yè)內(nèi)人士稱，該地塊為陸家嘴5年來首次推出的住宅用地，既位于黃浦江沿岸，也在世博輻射區(qū)域之內(nèi)，為難得的稀缺土地。“如果按照周邊目前在售樓盤的價(jià)格作為參考的話，這塊土地價(jià)格還是不高的。”陸騎麟如是判斷。
中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)事業(yè)一部總監(jiān)卞明認(rèn)為，與去年或今年“兩會(huì)”后出現(xiàn)的地王相比，這些“地王”對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及買賣雙方心理的影響力還相差太遠(yuǎn)，不足以影響市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。
謹(jǐn)慎 一線城市成交量小幅回升
就在地價(jià)出現(xiàn)變動(dòng)的同時(shí)，記者了解到，土地市場(chǎng)的成交量、推地量等方面也發(fā)生著變化。
雖然，9月第一周全國(guó)20個(gè)主要城市成交面積環(huán)比減少了2%，但一線城市卻表現(xiàn)出成交量小幅回升態(tài)勢(shì)。中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月第一周，一線城市均有地塊成交，成交面積共計(jì)215萬平方米，較上周增加66萬平方米，環(huán)比增加44%。住宅用地市場(chǎng)土地成交方面，除深圳外一線城市均有住宅用地成交。
在徐楓看來，“這只是此前低位成交量基礎(chǔ)上的小幅回升。”據(jù)統(tǒng)計(jì)，在剛剛過去的8月，北京成交的住宅用地僅為4宗，更早的7月份，北京共公開出讓3塊住宅用地，深圳則沒有住宅用地成交。
“從目前土地成交來看，總體趨勢(shì)還是呈現(xiàn)出下滑局面，與2009年底根本無法相比。”陸騎麟說。在他看來，今年項(xiàng)目銷售量銳減，開發(fā)商手頭資金相對(duì)不足，也使得拿地不再闊綽。
卞明也持類似觀點(diǎn)，從慘淡的成交量來看，很多開發(fā)企業(yè)拿地比較謹(jǐn)慎，尤其對(duì)那些實(shí)力較弱的開發(fā)商來說，本輪房地產(chǎn)調(diào)控加大了資金壓力，使其已沒有余力購地。而實(shí)力雄厚的開發(fā)商，則可能出于公司戰(zhàn)略等方面的考慮將更多注意力放在了二三線城市。“對(duì)他們來說，很大程度上調(diào)控不會(huì)對(duì)其放開手腳拿地產(chǎn)生多么嚴(yán)重的影響。”
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)：1月至7月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積21747萬平方米，同比增長(zhǎng)33.3%，土地購置費(fèi)5054億元，同比增長(zhǎng)88.2%。以萬科為例，中報(bào)顯示，上半年萬科共新增項(xiàng)目38個(gè)，按萬科權(quán)益計(jì)算的建筑面積合計(jì)893萬平方米。大多仍位于房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲較少的二、三線城市，平均樓面地價(jià)約2300元/平方米。
成交量的小幅上揚(yáng)，似乎并沒有刺激推地的幅度。數(shù)據(jù)顯示，過去一周，一線城市僅北京上海有住宅用地推出，共推出10宗土地，推出量仍然偏緊。其中，北京共入市2宗住宅地塊，上海供應(yīng)8宗住宅用地，含6宗“動(dòng)遷安置房”用地。二線城市有7個(gè)城市有住宅用地供應(yīng)，共推出住宅用地24宗，環(huán)比減少11%，推出總面積為162萬平方米，環(huán)比減少33%。
wind數(shù)據(jù)顯示，今年上半年住房用地實(shí)際供應(yīng)量5.6萬公頃，與去年同期實(shí)際供應(yīng)量(2.4萬公頃)相比增加約135%，但與3月份國(guó)土資源部公布的供地計(jì)劃相比，僅實(shí)際完成全年計(jì)劃的31.11%，并未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。
陸騎麟分析說，土地供應(yīng)方面，政府也是會(huì)選擇時(shí)機(jī)的，在市場(chǎng)不好、土地價(jià)格偏低的情況下，政府也會(huì)選擇減少供地面積，甚至停止供地。“計(jì)劃趕不上變化，政府不太可能看著地價(jià)出現(xiàn)大幅下跌還繼續(xù)大量增加土地供應(yīng)量。”
卞明告訴記者，目前的出地速度與去年同期比肯定是下滑的，他預(yù)測(cè)未來一段時(shí)間土地市場(chǎng)的清淡仍會(huì)持續(xù)，多數(shù)開發(fā)商拿地還會(huì)比較謹(jǐn)慎。
變數(shù) “大限”將至 土地市場(chǎng)變數(shù)增加
伴隨著部分熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)小幅回溫，一條國(guó)土資源部9月將通報(bào)清理閑置土地工作最新進(jìn)展的消息迅速彌漫，尤其是與“問責(zé)”“大限”等字眼聯(lián)系之后，更是引來諸多議論和猜想。
事實(shí)上，有知情人士稱，國(guó)土資源部9月份的問責(zé)大限并非針對(duì)閑置土地行為，而是針對(duì)新增建設(shè)用地占用耕地現(xiàn)象。6月中旬，國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，7月初將組織若干督察組開展實(shí)地督查，重點(diǎn)核查各地自查結(jié)果的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。8月，召開集體約談會(huì)，約談違法用地嚴(yán)重城市政府主要負(fù)責(zé)人，提出預(yù)警，促其整改。9月，組織開展評(píng)估驗(yàn)收工作，并根據(jù)檢查結(jié)果，適時(shí)啟動(dòng)問責(zé)工作。這便是所謂“7月督察，8月約談，9月問責(zé)”。
至于有關(guān)閑置的“大限”，相對(duì)準(zhǔn)確的表述應(yīng)該是“清查大限”。上個(gè)月19日，國(guó)土資源部公布房地產(chǎn)用地整治工作的情況時(shí)要求，各級(jí)國(guó)土資源管理部門加快清理查處各類房地產(chǎn)違法違規(guī)用地工作，務(wù)必于10月底前基本完成查處任務(wù)。而在各類房地產(chǎn)違法違規(guī)用地中，閑置土地成為房地產(chǎn)用地違法違規(guī)的主要問題，各地上報(bào)的閑置土地達(dá)2815宗。
隨著各種傳聞的不斷出現(xiàn)，土地市場(chǎng)調(diào)控走向的不確定性似乎都在逐漸增加。有關(guān)部門和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人此前均已明確重申，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將繼續(xù)。國(guó)土資源部曾明確提出，下半年國(guó)土資源工作的重要內(nèi)容之一是積極參與房地產(chǎn)調(diào)控。那么，土地市場(chǎng)是否正醞釀更嚴(yán)厲的調(diào)控措施呢？業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，土地市場(chǎng)的變數(shù)在增加，但更嚴(yán)厲的調(diào)控政策會(huì)否出臺(tái)尚有待觀察，不排除后續(xù)政策跟進(jìn)的可能。
卞明認(rèn)為，政府清理閑置土地等行為是新一輪調(diào)控的重要表現(xiàn)，且具有很強(qiáng)的震懾作用，會(huì)對(duì)人們心理預(yù)期產(chǎn)生重要影響。“現(xiàn)在持幣待購的購房者不在少數(shù)，但更多人在觀望，國(guó)土部的行為可能會(huì)在一定程度上影響購房者對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期。”
不過，“很多閑置的土地都是由于政府的原因而導(dǎo)致的，所以政府必須先查明自身的原因，然后再對(duì)開發(fā)商相應(yīng)處理。”陸騎麟說。他認(rèn)為，既是裁判員，又是運(yùn)動(dòng)員的政府有關(guān)部門，在清查土地時(shí)可能會(huì)有所松懈，而開發(fā)商也心知肚明，歷年來多次清查土地，沒有哪次對(duì)其造成了真正的打擊，最多就是收回土地出讓時(shí)的保證金。因此，需要確認(rèn)這次是否動(dòng)了真格，才能說是否加緊調(diào)控。
對(duì)于未來的調(diào)控走向，陸騎麟認(rèn)為，針對(duì)目前土地市場(chǎng)，主要的調(diào)控目標(biāo)還是盤活存量土地，最主要的還是政府對(duì)既定政策的執(zhí)行。徐楓則表示，在市場(chǎng)成熟度、客戶偏好和政府態(tài)度等方面，我國(guó)都與成熟市場(chǎng)國(guó)家有一定差距，因此不排除有相關(guān)干預(yù)措施出臺(tái)的可能。
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