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杭州市統(tǒng)計局近日發(fā)布的《2010年2季度杭州市房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)》顯示，杭州市房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)在2010年2季度呈持續(xù)下滑態(tài)勢，在1季度已下降25點的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降14.5點，跌入“微弱不景氣”區(qū)間，景氣指數(shù)創(chuàng)十年以來最低點。圖為杭州主城區(qū)建設(shè)中的商品房。 新華社記者 譚進/攝 |
4月中旬開始的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)至今已四個多月，多地房價漲勢得到控制。記者近日在南昌市調(diào)研了解到，經(jīng)歷了2008年樓市變局的開發(fā)商在此輪調(diào)控中“順市場風向而動”，紛紛通過下調(diào)樓盤定價、放慢推盤節(jié)奏來緩和供求關(guān)系，在拿地上也顯得更加謹慎。業(yè)內(nèi)人士認為，在政策環(huán)境不變和買賣雙方更趨理性的背景下，伴隨上市供應(yīng)量的回升，下半年南昌房價將在更加合理的區(qū)間運行。
個別“微跌”非“普跌”好地段好樓盤仍“扛”高價
房地產(chǎn)新一輪調(diào)控政策下，南昌樓市成交出現(xiàn)“量縮價跌”。7月份，南昌商品住宅銷量環(huán)比上月降三成左右，房屋銷售價格則連續(xù)三個月保持環(huán)比負增長。
南昌市房管局信息中心公布的數(shù)據(jù)顯示，7月份，南昌商品住宅銷售面積15.5萬平方米，銷售套數(shù)1428套，環(huán)比6月分別下降29%和32%；二手住宅銷售面積14萬平方米，成交1593套，環(huán)比6月分別下降17%和15%。
4月中旬樓市調(diào)控政策出臺后，南昌房價漲勢放緩。國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)顯示，7月份南昌房屋銷售價格同比上漲6.5%，為年初以來最小漲幅，環(huán)比則自今年5月份首次出現(xiàn)負增長后，連續(xù)3個月延續(xù)回落態(tài)勢。7月份，南昌房屋銷售價格環(huán)比下降0.6%，其中新房下降0.8%，二手房下降0.3%。
記者了解到，7月份南昌市對外發(fā)售的樓盤中，部分開發(fā)商像以往一樣推出置業(yè)可享受贈送契稅、裝修基金、免物業(yè)費等優(yōu)惠活動，不過，這些促銷讓利活動對購房者的“吸引力”減小，他們普遍希望價格真正降下來，看跌心理仍然較重。不少購房者表示，調(diào)控下房價不會“逆市上漲”，因此目前不急于買房，還想再等等看。
綠地南昌房地產(chǎn)事業(yè)部營銷總監(jiān)戴詠春表示，成交量下滑主要是供應(yīng)量減少，由于開發(fā)商適當調(diào)低了價格，市場上不少已推樓盤總體銷售情況還是比較好的。以該公司旗下樓盤綠地香頌為例，小區(qū)1400套房源，今年4月份開始對外發(fā)售，到目前為止已經(jīng)售出700多套，其中6、7兩個月銷量接近400套。
南昌市房管局副調(diào)研員胡小林認為，目前南昌房地產(chǎn)形勢總體特點為“量縮價微跌”，但不是普跌，下跌的主要是位置較偏遠、配套設(shè)施較差的樓盤，比如紅角洲板塊樓盤每平方米下降了500元左右，降幅約為10%，但是中心城區(qū)、地段較好的樓盤價格幾乎沒有松動。記者從紅谷灘板塊中心區(qū)域的聯(lián)發(fā)廣場了解到，1月份樓盤銷售均價為每平方米8600元，5月份上漲到9100/平方米，目前仍為9200元。
“調(diào)價格、緩推盤”開發(fā)商兩大策略應(yīng)對樓市調(diào)控
記者了解到，為應(yīng)對政策調(diào)控下購房者持幣觀望、延緩入市引發(fā)的市場成交下滑，開發(fā)商從兩方面采取措施：一是推出折扣讓利活動，在價格上小幅“讓步”吸引市場關(guān)注，積聚“人氣”。從5月份開始，南昌各大在售樓盤均打出了程度不同的折扣促銷活動，辦VIP卡返現(xiàn)金、送家電、裝修和等值折扣等；二是通過有意控制供應(yīng)規(guī)模，放緩推盤節(jié)奏，營造市場供求活躍現(xiàn)象，以此吸引購房者盡早“出手”。南昌多個樓盤通過“少量多次”開盤成功實現(xiàn)了“開盤即售罄”的熱銷場景。
南昌聯(lián)發(fā)置業(yè)有限公司銷售主管朱敏告訴記者，7月份公司旗下聯(lián)發(fā)廣場·克拉公寓共推出了100多套高層房源，售出90套，主要是40-50平方米小戶型，價格最低每平方米7800元，最高每平方米10600元，若辦理VIP卡可享受1萬元抵2萬元房款，另外，一次性付款可打96折，按揭98折優(yōu)惠。他坦言，開發(fā)商折扣力度加大，房價相比調(diào)控前確實已經(jīng)“略減”，達到了部分客戶的心理價位，目前入市購房人群中，包括認同當前房價水平的剛性需求者。
據(jù)他介紹，聯(lián)發(fā)廣場1月17日首次發(fā)售推出200套房源后，在3月、4月、5月、7月又陸續(xù)四次開盤，每次推出的房源數(shù)量幾十套至一兩百套不等，8月份還將推出10套特價房。剩下的樓盤還將延續(xù)推一批賣一批的方式。
綠地南昌旗下綠地香頌也采取了類似“價格優(yōu)惠+頻繁加推”的銷售策略。記者在南昌搜房網(wǎng)上查閱該樓盤的銷售動態(tài)發(fā)現(xiàn)，自今年4月17號首次開盤推出150余套房源后，綠地香頌每月至少開盤一次，期間還會不定期加推少量房源。比如，4月27日加推6號樓96套房源，5月30日加推1號樓近100套房源，6月下旬再度推出150套，7月24日推出8號樓高層房源118套……不僅如此，綠地在價格上打出了88折優(yōu)惠，雙措并舉下該樓盤銷售情況大幅改善。中國指數(shù)院發(fā)布的7月南昌樓市銷售排行榜上，綠地香頌以銷售金額、銷售面積、銷售套數(shù)三項第一穩(wěn)居榜首。
南昌市房管局信息中心主任沈?qū)W農(nóng)認為，經(jīng)過2008年樓市低迷的考驗后，開發(fā)商在此輪調(diào)控中顯得理性了許多，定價時結(jié)合市場的有效需求和實際承受能力，價格更加適中。從南昌市場來看，開發(fā)商基本上“上市多少，銷售多少”，量入為出，庫存量沒有增加，“輕裝上陣”也使得開發(fā)商在一定程度上掌握了市場主動權(quán)。
開發(fā)商謹慎拿地監(jiān)管仍需抓好“兩頭”
今年下半年以來，南昌土地市場交易清淡，多宗地塊以底價成交。特別是7月份，南昌土地出讓市場僅有的兩宗土地最終以底價成交，其中住宅用地和工業(yè)用地各一宗，總出讓面積約125畝，環(huán)比6月大幅減少90%以上，土地掛牌出讓量也創(chuàng)下去年10月份以來新低。8月2日，南昌土地交易中心公開拍賣的5宗地塊再次全部以底價成交，整個拍賣過程僅僅持續(xù)20分鐘左右，被外界戲稱為南昌“史上最快土地拍賣會”。
專家指出，土地市場的平靜反映出開發(fā)商這一市場投資主體的理性回歸。特別是二三線城市的本土開發(fā)商，并沒有采取激進的方式大規(guī)模擴張拿地，而是量力而行。一方面在銷售上用壓縮利潤空間換取成交量的回升，另一方面理性拿地節(jié)約拿地支出，保持現(xiàn)金流的充裕，這種“休養(yǎng)生息”式的做法能夠讓開發(fā)商“扛”得更久些。
不過，對于樓市下一步走向，胡小林認為樓市僵局短期內(nèi)難以打破，價格還是會進一步下跌，否則市場“沒有出路”。戴詠春也認為，隨著去年下半年以來出讓的土地陸續(xù)開工入市并形成有效供給，后期市場供應(yīng)量還會加大，價格還有下探的空間。
沈?qū)W農(nóng)指出，庫存持平背后對應(yīng)的是開發(fā)投資增速回落，施工和竣工放緩，這對明年的市場供應(yīng)會有所沖擊。“但是只要調(diào)控不放松，投機性需求不攪局，加上保障性住房加碼，總體市場供求是可以保持均衡的，房價將在更加合理的區(qū)間內(nèi)運行”。
沈?qū)W農(nóng)認為，房價上漲勢頭已經(jīng)基本控制，個別月份的價格波動并不影響大的趨勢，他建議下一步監(jiān)管層要抓好“兩頭”，一是繼續(xù)采取嚴格信貸、加強監(jiān)管等措施抑制投機性需求，堵住炒作推高房價非理性上揚的渠道；二是切實加大保障性住房建設(shè)，解決普通購房者的住房問題，有效分流市場需求。
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