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國務院副總理李克強八天內兩提抑制房地產投機炒作行為，房地產調控政策信號如何解讀？《今日觀察》正在評論。
主持人（史小諾）：這里是正在播出的《今日觀察》，歡迎各位的收看。本月13號和21號，國務院副總理李克強分別在北京和江蘇常州，兩次強調要加快保障性住房重大民生工程建設，繼續落實好房地產調控政策措施，堅決抑制投機炒作的行為。在房地產進入深度博弈的當下，李克強副總理的短短八天之內連續兩次表態，透露出了怎樣的新的信號？房地產調控還有多長的路要走？今天我們將會就此展開評論。
今天我們的評論員是霍德明先生和張鴻。
首先我們一起來了解一下新聞背景。
21日，中共中央政治局常委，國務院副總理李克強，在加快保障性安居工程建設工作座談會上強調，實施保障性安居工程要從各地實際出發，突出重點，分類指導，實施保障性安居工程，地方政府是責任主體，把這項工程建設好，各項政策要跟上。李克強要求各地要繼續落實好國務院關于房地產調控的政策措施，切實增加住房有效供應，堅決抑制投機炒作行為，鞏固調控成果，促進房地產市場長期穩定健康發展。
8月13日，李克強在北京市考察廉租住房，公共租賃住房等建設時強調，要加快保障性安居工程建設步伐，改善中低收入群眾基本住房條件，繼續貫徹國務院關于房地產市場調控的一系列政策措施，堅決抑制投機炒作等不合理需求。
在八天時間里，李克強兩次強調抑制房地產投機，備受各界關注。住房關系民生，保障性住房建設，更是與低收入群體密切相關，目前，各地紛紛采取措施加快保障性安居工程建設。
今年，北京保障性住房開發投資達到214億元，供應土地1123公頃，新開工11.6萬套，竣工2.3萬套，中低價位中小套房的土地供應達到1202公頃，占住宅土地供應總量的83%。
上海，市級財政專項安排補助資金14億元，支持各區縣籌措廉租住房房源，新選址23幅、建設用地面積達到105平方公里的土地，實施土地儲備，用于以保障性住房為主的大型居住社區建設。
天津，今年保障性住房建設和棚戶區改造計劃投資總額332億元，已完成投資201億元，完成率達到60.5%，有媒體指出，加快保障性安居工程建設工作座談會，不僅在于對年初定下的在全國建設580萬套保障性住房目標的檢查落實，和對下一步工作的安排，更在于它傳達出繼續推進房地產調控的政策信號。
主持人：那么很多人認為李克強副總理的這兩次講話，可以說是給一直以來觀望情緒比較濃厚的房地產市場給了一個調子，那我想請問兩位評論員，你們是怎樣來解讀或者是看待李克強副總理兩次講話的？霍教授。
霍德明（財經頻道評論員）：我覺得至少給了我們兩個信號。第一個是強調保障性安居工程，也就是說對于一般的中下階層，為什么呢，因為他要建設保障性住房有580萬套，相當大的一個數字。
主持人：對。
霍德明：不過第二個，他是堅決抑制投機炒作的行為，我覺得這句話是說給房地產開發商聽的，如果說是不能夠堅持下去的話，那么對于炒作這一塊，將會有更多，更嚴厲的措施進去。所以我覺得兩種信號在八天里面，一直連續釋放出來，可以說對于下半年的房地產的這個走勢，應該算是定了個調了。
張鴻（財經頻道評論員）：你看他其實兩次談話的場合都和保障性住房有關，一次是考察，一次是座談會，但是其實說的呢，都是這個房地產調控的基本上這個核心問題，就不光是保障性住房，比如說抑制投機炒作這是我們“國十條”里面非常明確的。還有一個就是增加住房的有效供給。就是一個是抑制不當需求，一個是增加供給。然后還提到說要“鞏固調控成果”，其實說白了就是不松動，調控不松動。
主持人：要繼續下去。
張鴻：對，也從另一個側面告訴我們，調控已經有一些成果在了，所以要堅持下去。還有一個就是他特別提到了，要地方政府在保障性住房上要負責，這個其實和“國十條”也是一脈相承的，“國十條”第一條就說，“要建立問責制，省級政府要對房價負責”，不光是保障性住房，就是房價如果非合理性的這個上漲的話，也是要負責。所以綜合這兩次講話，其實說的都是一個事情，就是要繼續調控。
主持人：這也是表達了中央政府的一個決心和這個路子還會繼續走下去。相關話題我們再來看一下我們網友的評論，這位朋友叫“游戲人生”，我們對他進行一個視頻連線，您好！
網友：您好！主持人。
主持人：能給我們做一個自我介紹，你是哪里的人啊？
網友：我是浙江麗水人。
主持人：那我想問一下，你們平時談論房價多嗎，你認為你們那里的房子，房價現在怎么樣？
網友：平時的話，因為正好處于我們現在這個年齡的話，我們可能議論最多的就是房子的問題了，那么在我們這座城市，在國家出臺政策以前房價是非常高的，不過自從今年這些相關政策出臺之后，目前房價也是趨于穩定了。
主持人：那今年下半年有買這個房子的意愿嗎，和期待嗎？
網友：我覺得還是要再觀望一下比較好，因為我覺得政策方面國家已經出臺了很多，但是可能這個就是，要有一個過程，我想看一下它的底線是哪里。
主持人：那我想請問一下，因為我看你很年輕啊，你參加工作幾年了？
網友：有四年了。
主持人：那你覺得你目前的這個工作狀態和經濟狀況，你覺得你買房子是不是還是有些困難？
網友：我曾經粗略的算過一筆帳，就是我和我的愛人兩個人，如果說不吃不喝的話，大概用八年的時間可以買一套大概40幾萬的二手房，就是說全額付款，那么如果說是中間再考慮到其他的問題，我覺得這個買房壓力還是蠻大的，你包括像孩子啊，還有一些社會上的，包括房價的變動等等都有可能會影響到這些。
主持人：好的，謝謝，謝謝你的參與。
接下來我們再來看一個網絡的相關調查，這個題目是“您目前的購房計劃是？”現在計劃買房目前正處于觀望當中的是39.8%，大概是四成左右的朋友，已經購房的是21.7%，沒有考慮過買房是14.5%，考慮廉租住房或者是公共租賃住房12%，考慮一直租房下去，租房更加便宜是7.20%，看來我們的網友對這個購房的計劃是各有各的不同。
其實對于未來房地產市場的走勢，是仁者見仁，智者見智，而且一直以來大家也是有著不同的判斷。那么當下中國的房地產市場到底是一個怎樣的狀況？我們通過一個短片一起來了解一下。
房地產觀望氣氛濃厚，房價走勢將會如何？這是當下關心樓市的人們最為關注的。
價格方面，7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.3%，漲幅比6月份縮小1.1個百分點，但環比持平，其中，新建住宅與上月持平，二手住宅下降0.1%，買賣雙方在價格上依然互不相讓，記者日前在北京部分新開樓盤進行調查。
記者：價格有降嗎？
房地產銷售人員：沒有，都是在升的，逐步在升的。
記者：現在不是在調控嗎？
房地產銷售人員：調控也沒有降，只是沒有再漲了。
中國經濟景氣監測中心報告顯示，二季度，我國城市消費者預期房價下降的比重明顯增加，一線城市，消費者預期房價上漲的比重為36%，比一季度減少24個百分點，預期房價下降的比重為41%，比一季度增加18個百分點。二線城市消費者二季度預期房價下降的比重為30%，比一季度增加15個百分點。
低迷樓市如何激活？日前媒體紛紛報道，北京華遠集團總裁任志強勸開發商認清形勢，以降價換取銷售，并調侃說，“開發商還是從了吧，有什么可博的�！比f科董事長王石則認為，“目前觀望的低谷已經過去，一線城市房價下調的空間在10%—15%左右。”與此同時他認為，樓市的剛性需求購買力還是非常強。
當下樓市成交量持續在低谷徘徊，1—7月，全國商品房銷售面積4.58億平方米，比去年同期增長9.7%，增幅比上半年回落了5.7個百分點，與成交低迷相伴隨的是，不少城市土地購置面積和完成土地的開發面積仍在同比下降，房地產下半年開發投資或將出現明顯回落，在此情況下，建議暫緩出臺新的緊縮性房地產調控政策的聲音時有耳聞。
業內人士指出，鑒于樓市目前仍將處于嚴格的調控政策之下，預計各地成交量的復蘇過程將會較為緩慢，歷次調控的經驗表明，在市場僵持之際，率先降價促銷的房企多能占得市場先機，這不僅利于自身資金鏈的良性運作，也能在市場調控之際把握主動。
主持人：那么剛才從短片當中我們也是看到不同的房地產商他們有著不同的聲音，那么張鴻你對我們現在很多地產商他們新的這個表態，有著怎樣的說法和看法？
張鴻：其實很多知名開發商不光是這幾個了，都紛紛在這個敏感的時期出來表態，但是我覺得他們好像，最近一段時間口徑出奇的一致，就覺得未來可能要下跌，而且是不得不下跌，任志強說“我們從了吧”，聽上去特別像調侃，但是我相信作為一個開發商從他的角度來說，他是真的是盼望著那些開發商能夠聽他的這個苦言相勸，因為他還有原因，我們沒有表現出來，就是他，他的原因是，他說如果你不從的話，如果我們開發商不降價的話，那很可能引發新一輪的這個更加嚴厲的政策，何苦呢，那你不如降降價吧。我想他們有這樣的一個基本上共同的一個判斷，背后一定有非常理性的一個分析過程。
主持人：對。
張鴻：比如說我可以舉一個簡單的例子，就是房地產商的這個資金鏈，那《上海證券報》引用了一個評論，分析就是說半年報看起來80多家的房企，然后他們的資金鏈到底是怎么情況？說凈現金流今年上半年，合計是負的732億，去年上半年凈現金流是328億。
主持人：相差這么大。
張鴻：里外里是1000個億的這個差距。
主持人：對。
張鴻：就是缺錢嘛，缺錢怎么，然后呢，這個融資難度也大，比如說他想增發個新股啊，這個現在對他壓力也大，然后銀監會現在也說，說你如果有囤地現象的話我們就不給你貸款了，對吧，這也是“國十條”里邊的要求。再加上去年的房地產的這個良好的一個勢頭，很多公司都拿到地了，然后那些地呢，將在，很可能在今年9、10月份就變成房子，所以潘石屹說，你說房子增加了，然后錢又少了，那房價未來還會怎樣呢，房價未來可能就是要下跌。
主持人：他說是有10%—15%的這樣的一個空間？
張鴻：對，王石說可能有10—15%的，當然對普通老百姓來說可能還不解渴啊，我不相信說現在的這一輪繼續調控的話，會有像2008年，2009年初的那個調控，會有一些大的地產商可能資金鏈“嘭”一下就斷了，然后就垮掉了，不大可能，因為大的地產商經過去年的整個信貸的增加……
主持人：他可能資金積累了？
張鴻：對，他們活得，能活得挺好的，但是不排除有很小的開發商，他咬牙挺，但是他挺不住了，“啪”一下資金鏈斷了，那他可能就會成為第一棵稻草，多米諾效應，然后就可能就引發整個房地產的這個下降。所以就是說下半年的整個的一個銷售任務對開發商來說也是特別大，所以他們現在的判斷就是，可能第一，在政策上我們不得不降價，第二，從我們自己的這個銷售來講可能也得主動降價。
霍德明：我覺得對于下半年房價到底會不會真的降價，這目前來看還是一個焦灼的狀態，就像是足球，那球還在中場踢呢，為什么呢？我看到的數據是，這個國家統計局公布的7月份全國70大中城市里面，它的房價環比，跟6月份比是持平的，不過同一個時間也是發改委公布的7月份36個城市里面，它和前一個月，跟6月份比的話，它還上漲了1.61%，當然這是年增率，所以我覺得增幅不高，也就是說我們還沒有真的看到有關于房價在真正持續下跌的這個現象，所以我說它是個深度博弈啊，博弈大概是在政府一方面，還有另外一方面就是開發商了，當然了這個博弈的結果張鴻剛剛講了，如果看財務，尤其在資金流上面，它是不是能撐得下去，但是我得提醒我們的國土部在8月22號，又公布了一個新的所謂“2815宗閑置土地”的事，我想大家都已經注意到了，而且對于這個土地他已經約談了很多地方的所謂的負責人了，要看什么，看10月份，你這邊要給我做一個結果出來了。當這么一個問責的精神，如果問責的實事能夠真的落實的話，那這個閑置土地一旦釋出來，一旦開始要建房子的話，那么對于全國的房價，我想應該還是有一個比較……
主持人：好的抑制作用。
霍德明：好的抑制作用的。
主持人：就像兩位所說的，現在目前中國房地產市場是在一個深度博弈和這個焦灼的狀態之下，那么房地產調控確實是需要持之以恒，在接下來調控的過程當中，我們的著力點主要應該放在哪些方面？稍候繼續我們的評論。
低迷樓市，房價松動跡象是否將會蔓延？地產調控不動搖，政策落實如何穩步推進？《今日觀察》正在評論。
主持人：好，歡迎回到我們的節目，接下來繼續我們的房地產調控話題，我們一起來看兩幅漫畫。這幅漫畫叫做這個城市調控。
霍德明：這個有意思，漫畫你看。
主持人：對。
霍德明：他想要把這個房價用幾個繩子……
主持人：牽住。
霍德明：把它牽住，把它釘錨，釘下去，其實這里面就叫你不要炒作，如果你真的房價要沖上天去的話，我看天羅地網，搞個大鎖把它整個套上去，那個時候我想是所謂我們最不愿意看到的事情。
主持人：這個看來我們就是政府還是有這樣一個信心和決心的。再來看下一幅，“別怕，這點風不算大”，這應該是咱們地產商的一種聲音。
張鴻：對，這是房地產大佬說的話，但是你注意他旁邊還有小的這個地產商，我不相信開發商是鐵板一塊，肯定有一些小的開發商在持續的調控下面，肯定他會撐不住的。
主持人：熱點城市的房價偏高也是業內和我們老百姓一直以來非常關注的一個焦點話題，而且從財經頻道的很多節目當中，我們其實經常可以看到，國外的樓市到底怎么樣？他們的調控政策是怎樣把控的？接下來我們通過一個片子，一起來了解一下。
說起房地產和房價，不妨把目光聚焦國外一些城市。
東京附近的樓盤公寓售價很高，如在靠近銀座的東京都港區芝浦的一處高級公寓，80平方米售價6580萬日元，約合人民幣526萬元。而在東京核心區以外，房屋售價并非高得讓人不可企及，位置相當于北京五環附近一套70平米的房子售價在200萬人民幣左右。在東京都以外的神奈川價格則更加便宜一些，如1988年建造的一套20平米的房子，售價在50萬人民幣左右，如果出租每月租金相當于人民幣3800元。神奈川當地雇員平均一個月的工資約合1.6萬元人民幣，這樣算下來，3800元的房租不算很貴。
再看德國，從1977年至今，德國房價平均只上升60%，同期人均收入上升三倍，即德國房價平均每年只上漲1%，德國實行先存后貸合同儲蓄計劃，即買樓者先存入樓價50%才獲貸款。即，如果你決定買樓，可以先行存款，直到存款相當于樓價50%便可買樓，存款是固定利率，貸款也是固定利率，沒有變化。另外只有42%的家庭擁有自住物業，其余58%是租樓，由于供應充足，樓價平均每年只升1%。置業只作為自住，不能博資產升值。
針對當前我國樓市僵局如何打破？媒體也在建言。新華社文章援引專家觀點，解決目前高房價的根本出路在達到需求和供給的某種平衡，現行的住房保障政策下，廉租房針對最低收入階層，只租不售；經濟適用房針對收入較高但又買不起商品房的居民，只售不租。而公共租賃房可以實現廣泛覆蓋，不屬于廉租房保障對象，又無力購買經濟適用房，商品房的“夾心層”也能覆蓋到。
《人民日報》文章，在落實當前短期樓市調控政策的同時，更加注重長期制度建設，如改革和完善土地招拍掛制度，改變單純“價高者得”的土地供應模式；研究改革中央和地方分稅制，改變地方財政過度依賴土地出讓收入的狀況；探索如何將差別化信貸政策常態化；加緊研究房地產稅制改革，加快編制房地產業“十二五”發展規劃，建立房地產市場平穩發展的長效機制。
主持人：剛才我們看到很多其他國外的一些房地產的一些基本狀況，那霍教授請你給我們介紹一下，國外目前他們大城市，或者是說周邊城市他們的房價情況怎么樣？他們的調控政策是怎么樣的？穩定嗎？
霍德明：是，我想大家也看到了，像這個發達國家，比如說德國，它8000萬人口，它的房價在去年33年里面，每年1%的增長速度，所以這種速度是非常平穩的，對于德國的老百姓來講，他基本上不需要為買房子，或者是租房子事情，反正就是個人做個選擇就是了。
主持人：他們就更不會去炒房了？
霍德明：當然了，對于德國，當然我們說它還是一個中型的國家，跟中國的13億人比的話，美國可能還稍微是個大國，我們也注意到了，美國它過去這段時間里面，的確有這個房價泡沫，不過我也得說，那是大部分在大城市里面的，對于美國所謂二線城市啊，一線城市的房價固然漲得很快，但是我的了解，我的很多朋友住在二線城市里面，大概二、三十萬美元啊，也是有一個所謂的單獨的一個我們講都是別墅了，在這么一個很平穩的房價，你如果在一般二線城市里面安居樂業的話，也是不會受到房地產波動的影響。
主持人：那像您的觀點，我覺得聽起來是不是在我們中國目前來說，是二、三線城市的房價，如果能夠稍微穩定一下的話，它可能對全國的這個房地產的調控也是一個很好的辦法？
霍德明：當然了，尤其對大部分的老百姓還是住在二、三線的城市里面了，更何況很多將來農村的這些朋友們，他搬到了也是在二、三線的城市，所以那個地方的房價是相當重要。
主持人：那一直以來我們也是聽說了這樣一種觀點，就是加大住房供給也是控制房地產這個房價的一個很好的辦法，那么怎樣更多更好的增加這個住房的供給？
張鴻：我想首先是保障性住房的供給，這個是我們現在一直在抓的，而且我不認為說保障性住房供給的增加是一個調控手段，它應該是政府的義務，應該是一個長期的一個機制，但是很多地方政府確實是保障性住房建設上面，他沒有特別強的動力，因為這是要花錢的。比如說去年也就是在這個時候，全國人大有一個調研，到8月份的時候全國的保障性住房建設才20%幾，那現在又到8月份了，今年的保障性住房建設到底它的進程是什么樣的，我們現在還沒有看到，我們相信會比去年好。但是地方政府總是說，說我們缺錢，所以我也看到有專家算帳說，缺口其實沒有那么大，比如說國研中心的巴曙松，他就說地方政府其實建保障性住房不差錢只差地，但是你算過來以后你會發現，這個地也是錢。
主持人：對。
張鴻：因為地方政府會要把這個地拿出去拍賣，然后他如果建保障性住房的話，他的收益就會減少很多。所以第一，我們要保證地方政府有一個驅動，我愿意去建保障性住房，起碼應該保證自己的土地收益在10%，這是一個硬性標準。其次，這個中央政府是不是可以在財稅體制上考慮，如果地方政府的錢不夠的話，那是不是也應該有一個幫助。還有一個就是商品房的供給，商品房的供給其實在“國十條”里邊提得非常清楚，有專門的一條，然后還有一條就是說在它的前端，就增加土地的供給，比如說第五條就是“增加居住用地的有效供給”，然后起到的是什么呢，“抑制居住用地出讓價格非理性的上漲”，怎么才能抑制它的非理性上漲呢，就是要改變供地的方式，如果我們能夠讓土地市場上主體多一些，形成一個有效競爭的土地市場的話，那我相信土地供應能夠上去，但是價格很可能下來。
主持人：所以相關的政策我們也都有，關鍵是怎樣落實下去。
張鴻：對。
主持人：好，相關的話題我們繼續來看一下網友的評論。這位朋友叫做“樂陶然”他是這樣說的，他說“房地產市場想要健康發展，離不開政府的調控，保障性住房的供給增加，會緩解一下住房難的問題，查處違法違規囤地，會解決土地難的解決，問題一個一個的堅持解決，期待安居的夢會實現。”
還有一位朋友說，“‘國十條’出臺之后，一線城市的房價確實得到了一定的控制，房價也是有小幅的降低，但是，大城市的開發商紛紛轉戰二線城市，二線城市的房價在一陣徘徊之后也開始搖搖直上。希望對二線城市的調控不要忽視�！边@也是和我們專家的說法是比較一致的。
那就相關的話題我們一起來聽一下我們特約評論員的一些說法。
馮科（北京大學經濟所房地產金融中心主任）：我覺得房價的調控還沒有達到預期的效果，房地產開發商整體的資金鏈比較松動，平均來看，我估計房地產開發商能承受一年半的調控周期。今年第四季度結束以后，房地產商才會感覺到一點點緊張，所以我們要注意結構化的調整，我們在抑制需求不能夠同時抑制供給。二套房貸、三套房貸不能絲毫放松，所以我認為我們現在的政策不應該“一刀切”，限制購房者約束他的購買力的時候，應該增加住房的有效供應，以改變供求失衡的局面，至少要達到一種供求的平衡，我想這是下一步調控一個重要的方面。
尹中立（中國社會科學院金融研究所金融市場研究室主任）：加大保障性住房實際上并不是缺錢的問題，因為每年土地收入都以數以萬億計，去年土地出讓金實際上是1.5萬億，拿出10%就是1000多億的資金建保障性住房足夠了，所以，將保障性住房的落實情況列入地方政府主要領導的業績考核體系當中，保障性住房的建設就迎刃而解了。
主持人：今天的節目以來我們一直在談這個房地產調控的政策，不要松動，要堅持下去，兩位還有沒有什么更好的具體的一些建議？
張鴻：其實就是“國十條”堅定不移地把它執行下去，因為“十條”要全面鋪開的話，其實是一個特別大的一個工程，現在我們在遏制投機上已經做得很好了，但是比如說供地方時的這個跟進，比如說加強房地產市場的信息，這是第十條。舉一個很簡單的例子，就前階段這個國土部公布的2815宗的閑置土地，對吧，這個信息其實如果把它全部公開的話，比如說你這個地塊到底是哪的，然后開發商到底是哪的，他現在已經囤了多長時間了，這些信息如果全部公開的話，它其實是有助于輿論監督，然后有助于我們判斷地方政府，包括管理部門他們在調控上面的一個決心和意愿。
主持人：對，就是不光是公布這個數字，同時還要監督這個具體的名單，然后讓他們進行下去。
張鴻：對。
霍德明：我覺得兩件事情還是剛開始說的，第一個還是安居工程方面，以及對于民生是非常重要的，就張鴻已經剛才提到了，中央政府，地方政府都有心要做好這件事情，而在抑制房價尤其抑制投機這一塊，剛才也有網友提到了，它是不是在二、三線城市里面又會有這個房價投機啊，又還會有新的北京、上海這種原來超漲超跌的這種現象出現，所以我既然已經有了前面的安居工程以及抑制房價投機的這個經驗的話，對二、三線城市將來，我想這個經驗還是可以再持續下去的……
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