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8月26日，ST昌魚(yú)(600275.SH)將公布2010年半年報(bào)，該公司此前發(fā)布的上半年業(yè)績(jī)虧損提示性公告將虧損原因全部指向了其控股子公司北京中地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下簡(jiǎn)稱(chēng)“中地公司”)。事實(shí)上，資金鏈一直緊繃的中地公司正深陷產(chǎn)權(quán)證糾紛，而隨著記者調(diào)查的深入，ST昌魚(yú)背后面臨的更大危機(jī)也逐漸浮出水面。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，這或許使ST昌魚(yú)面臨退市風(fēng)險(xiǎn)。
就差1000萬(wàn) 因?yàn)闆](méi)錢(qián)，八年辦不下產(chǎn)權(quán)證
北京華普花園的業(yè)主們對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商中地公司已經(jīng)到了“忍無(wú)可忍”的地步。8月12日，華普花園CD座物業(yè)地下二層會(huì)議室，業(yè)主代表們召開(kāi)了新聞發(fā)布會(huì)，聲稱(chēng)要將“維權(quán)進(jìn)行到底”。
這背后，是一場(chǎng)持續(xù)了八年的產(chǎn)權(quán)證糾紛。華普花園位于東直門(mén)南大街9號(hào)，共有房產(chǎn)四百余套，從2002年10月30日建成交房至今，業(yè)主們始終未能拿到產(chǎn)權(quán)證。
在過(guò)去的8年時(shí)間里，華普花園的業(yè)主們一直與中地公司協(xié)商卻毫無(wú)結(jié)果，他們聽(tīng)到最多的理由是——“沒(méi)錢(qián)”。
業(yè)主劉女士清晰地記得，2009年5月15日，在華普花園業(yè)主委員會(huì)籌委會(huì)的多次催促下，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人高士慶終于與部分業(yè)主及籌委會(huì)成員進(jìn)行了面對(duì)面的溝通，稱(chēng)辦理產(chǎn)權(quán)證差一千萬(wàn)元資金，并許諾一旦有錢(qián)，一定先為華普花園業(yè)主辦產(chǎn)權(quán)證。
中地公司總經(jīng)理高士慶在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)證實(shí)了上述說(shuō)法：華普花園由于超規(guī)劃建設(shè)而需要重新審批，到2008年審批辦下來(lái)了，但還要補(bǔ)交土地出讓金。當(dāng)時(shí)中地公司正在建設(shè)華普中心大廈，本想等著寫(xiě)字樓賣(mài)出去回款后補(bǔ)交土地出讓金，把房產(chǎn)證辦下來(lái)。但后來(lái)華普中心出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)糾紛，華普中心一直沒(méi)能實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款，導(dǎo)致中地公司資金非常緊張，因此華普花園的房產(chǎn)證也就遲遲沒(méi)有辦下來(lái)。
記者追問(wèn)能否在時(shí)間上給業(yè)主們一個(gè)明確的承諾，高士慶回答說(shuō)：“只能等資金到位以后，現(xiàn)在沒(méi)有錢(qián)，無(wú)米之炊能怎么辦？”
在華普花園的業(yè)主們看來(lái)，中地公司的承諾一拖再拖，“沒(méi)錢(qián)”是最一錢(qián)不值的答復(fù)。對(duì)于業(yè)主們認(rèn)為中地公司為缺錢(qián)找借口的質(zhì)疑，高士慶表示，中地公司沒(méi)有任何隱瞞和推托，因?yàn)檗k下房產(chǎn)證，最大的受益者是開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商還有很多房產(chǎn)沒(méi)有賣(mài)出去，如果有房產(chǎn)證就可以按照現(xiàn)在這么高的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)賣(mài)。
北京問(wèn)天律師事務(wù)所律師張遠(yuǎn)忠告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該根據(jù)購(gòu)房合同對(duì)業(yè)主承擔(dān)責(zé)任，不能將超規(guī)劃建設(shè)和其他項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)糾紛的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。
17日，華普花園的業(yè)主代表與中地公司代表進(jìn)行了一次會(huì)談。業(yè)主代表們提出了一個(gè)解決辦法，即開(kāi)發(fā)商拿出幾套沒(méi)有賣(mài)出去的房子籌集1000萬(wàn)元，聯(lián)系業(yè)主以合適的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，當(dāng)然并非市場(chǎng)價(jià)格，這筆款要專(zhuān)款專(zhuān)用，解決辦理房產(chǎn)證的問(wèn)題。對(duì)于這個(gè)建議，高士慶表示“行不通，要賣(mài)的話(huà)我們?cè)缳u(mài)了”。
涉嫌“一房二賣(mài)” 開(kāi)發(fā)商貸款，卻由業(yè)主“買(mǎi)單”
2009年，一紙判決讓華普花園的部分業(yè)主傻了眼：自己全款購(gòu)買(mǎi)的住了八年多的房子竟然要被法院執(zhí)行拍賣(mài)。
原來(lái)，因?yàn)橹械毓疽恢辈粌斶�銀行的抵押貸款，農(nóng)業(yè)銀行向法院申請(qǐng)拍賣(mài)華普28套房產(chǎn)，其中約15套為華普花園業(yè)主于中地公司向銀行抵押前已經(jīng)全款購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。
根據(jù)ST昌魚(yú)2009年年報(bào)，在一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款的逾期借款中，農(nóng)業(yè)銀行北京市東四北支行5000萬(wàn)元貸款抵押物為北京中地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司Ⅲ段——華普花園53套房產(chǎn)及所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)；本期農(nóng)業(yè)銀行北京市東四北支行拍賣(mài)公司Ⅲ段25套房和Ⅱ段地下二層所得抵償公司向農(nóng)業(yè)銀行北京市東四北支行借款67302950.00元。中國(guó)工商銀行北京市王府井支行5330萬(wàn)元貸款抵押物為北京中地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司Ⅲ段55套房產(chǎn)及所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)。
據(jù)了解，目前有7個(gè)業(yè)主已經(jīng)向法院申請(qǐng)了“執(zhí)行異意”，法院仍在審理過(guò)程中。其中一位業(yè)主的代理律師告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，如果開(kāi)發(fā)商的土地出讓金沒(méi)有交全，銀行就不應(yīng)該給它放貸，現(xiàn)在銀行貸給開(kāi)發(fā)商的錢(qián)收不回來(lái)，反而由交了全款的業(yè)主來(lái)買(mǎi)單，讓所謂的債權(quán)人來(lái)拍賣(mài)業(yè)主的房子，社會(huì)的公平正義完全扭曲了。
上述業(yè)主的代理律師認(rèn)為，28戶(hù)業(yè)主基本上都是一次性付清購(gòu)房全款，但是開(kāi)發(fā)商與這些業(yè)主簽完合同后沒(méi)有到房管局備案，并在2003年將這28戶(hù)業(yè)主的房子抵押給了銀行。雖然這些業(yè)主們沒(méi)有房產(chǎn)證，但由于業(yè)主和開(kāi)發(fā)商構(gòu)成買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，房屋也交付業(yè)主使用，根據(jù)物權(quán)法和相關(guān)的司法解釋?zhuān)a(chǎn)權(quán)就應(yīng)該是屬于業(yè)主的。而開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)銷(xiāo)售出去的房子進(jìn)行二次抵押，這絕對(duì)是嚴(yán)重的違法違規(guī)的行為。
對(duì)于這筆銀行抵押貸款，中地公司方面諱莫如深，不愿意透露貸款額度和用途等具體情況。高士慶說(shuō)，現(xiàn)在中地公司正在和銀行、法院方面積極協(xié)商，等到有錢(qián)之后把欠款還上，盡量不要執(zhí)行拍賣(mài)，出了任何問(wèn)題，由中地公司負(fù)責(zé)。
張遠(yuǎn)忠指出，開(kāi)發(fā)商的這種行為類(lèi)似于“一房二賣(mài)”，28個(gè)業(yè)主應(yīng)該向法院請(qǐng)求侵權(quán)賠償，開(kāi)發(fā)商如果要承擔(dān)責(zé)任，就應(yīng)該拿錢(qián)出來(lái)，按照現(xiàn)在的市場(chǎng)房?jī)r(jià)來(lái)補(bǔ)償28個(gè)業(yè)主。
陷資金泥潭 ST昌魚(yú)面臨退市風(fēng)險(xiǎn)
ST昌魚(yú)7月發(fā)布了2010年上半年業(yè)績(jī)虧損的提示性公告，虧損的原因也都與中地公司有關(guān)：一是中地公司目前仍處于訴訟中，中地公司開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)未能實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，二是中地公司所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目工程停工，按照會(huì)計(jì)政策的有關(guān)規(guī)定暫停利息資本化，導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用增加。
其實(shí)，與那些資金雄厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相比，中地公司的資金似乎一直處于緊繃狀態(tài)。
根據(jù)早些時(shí)候披露的審計(jì)數(shù)據(jù)，截至2002年6月30日，中地公司的負(fù)債就已高達(dá)158651.37萬(wàn)元(不含少數(shù)股東權(quán)益)，資產(chǎn)負(fù)債率為89.07%，凈利潤(rùn)-273.8萬(wàn)元，公司的貨幣資金余額僅為493.3萬(wàn)元。同時(shí)，公司的一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債與長(zhǎng)期借款總額為2.477億元。
自2003年6月份“央行121文件”和2003年7月份“土地公開(kāi)招標(biāo)”開(kāi)始，接連不斷的“金融新政”和“土地新政”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行降溫，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)自有資金門(mén)檻提高到35%以上，讓房地產(chǎn)商感受到了嚴(yán)峻的資金“寒流”，這對(duì)中地公司而言無(wú)疑雪上加霜。
武昌魚(yú)2004年半年報(bào)顯示，公司今年上半年的主要問(wèn)題和困難是北京中地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在北京的地產(chǎn)項(xiàng)目由于自有資金不足及受?chē)?guó)家宏觀(guān)調(diào)控的影響，導(dǎo)致建設(shè)資金偏緊，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目不能按原計(jì)劃完工和銷(xiāo)售，也導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)困難。
此后，中地公司的財(cái)務(wù)狀況一直鮮有佳績(jī)。不僅如此，北京市地稅局公布的2009年第四期欠稅公告還顯示，中地公司欠繳營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城建稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅等稅款高達(dá)1.44億元。
另外，ST昌魚(yú)2009年年報(bào)顯示，自2009年下半年起，部分地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了較快的上漲，這對(duì)公司目前已完工的地產(chǎn)項(xiàng)目是一較好的銷(xiāo)售時(shí)機(jī)。公司主要子公司北京中地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與北京中天宏業(yè)房地產(chǎn)咨詢(xún)有限責(zé)任公司(以下稱(chēng)“中天宏業(yè)”)仲裁導(dǎo)致公司的房產(chǎn)不能銷(xiāo)售，直接影響了公司的營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)。
這起仲裁案件正是高士慶所說(shuō)的華普中心的經(jīng)濟(jì)糾紛，也是ST昌魚(yú)產(chǎn)權(quán)證糾紛背后面臨的更大危機(jī)。據(jù)了解，2006年6月，中地公司與北京中天宏業(yè)簽訂了關(guān)于出售和購(gòu)買(mǎi)華普中心的《北京市商品房預(yù)售合同》及《補(bǔ)充預(yù)售合同》。中地公司認(rèn)為，中天宏業(yè)是以預(yù)購(gòu)公司在建房產(chǎn)——華普中心大廈的形式，向華普中心大廈項(xiàng)目定向投資超過(guò)11億元。而中天宏業(yè)認(rèn)為這筆錢(qián)是華普中心大廈的預(yù)售款，于2008年向中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)提出仲裁申請(qǐng)，要求中地公司交付該物業(yè)并辦理產(chǎn)權(quán)登記。2009年12月，北京市東城區(qū)人民法院判決中地公司與中天宏業(yè)簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》及《補(bǔ)充預(yù)售合同》等四項(xiàng)合同無(wú)效。中天宏業(yè)就此向北京市第二中級(jí)人民法院提起了上訴，目前雙方仍在等待審理結(jié)果。
高士慶說(shuō)，關(guān)鍵是華普中心的官司，如果這個(gè)官司有結(jié)果后，其他問(wèn)題也許都能迎刃而解了。銀河證券房地產(chǎn)分析師潘瑋告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，從公開(kāi)資料來(lái)看，現(xiàn)在主要看華普中心的官司，如果打贏了，ST昌魚(yú)就能夠贏利，不至于退市；如果打輸了，就會(huì)面臨退市風(fēng)險(xiǎn)。
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