|
除了大本營(yíng)廣州，恒大目前還沒有進(jìn)入其他一線城市。雖然廣泛布陣二線城市為恒大帶來了“上半年銷售面積冠軍”的榮譽(yù)，但許家印正在努力重返利潤(rùn)更高的一線戰(zhàn)場(chǎng)。
6月23日，一則名為“中穗廣場(chǎng)(暫定名)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)公示”的公告悄然出現(xiàn)在上海環(huán)境熱線官方網(wǎng)站。“中穗廣場(chǎng)”就是恒大地產(chǎn)約兩年半前“預(yù)定”的上海內(nèi)環(huán)內(nèi)源深路1號(hào)地塊項(xiàng)目。
三年前，恒大以13億元的價(jià)格把總建面積約為40萬(wàn)平方米的浦東三林地區(qū)3幅住宅用地賣給了萬(wàn)科，此后，在上海沒有啟動(dòng)任何項(xiàng)目。恒大地產(chǎn)董事局主席許家印和總裁夏海鈞多次在公開場(chǎng)合表示，只要有合適機(jī)會(huì)，就會(huì)進(jìn)上海、北京等大城市。此次源深1號(hào)項(xiàng)目啟動(dòng)，預(yù)示著恒大地產(chǎn)重返上海。
快消品模式
5月份，保利、金地、富力等一線品牌開發(fā)商的銷售業(yè)績(jī)均有不同程度下降，而恒大的銷售業(yè)績(jī)卻逆市上漲。恒大公告顯示，5月較4月合約銷售額環(huán)比增長(zhǎng)8.3%，銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)10.7%，銷售均價(jià)環(huán)比下降2.2%。
“其業(yè)績(jī)上漲的背后，是恒大面對(duì)市場(chǎng)變動(dòng)主動(dòng)進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整。而且恒大主要在二線城市做中高端項(xiàng)目，這種項(xiàng)目的客群以剛性需求為主，只要價(jià)格合適，就能被市場(chǎng)接受。”中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主任龍勝平向時(shí)代周報(bào)記者表示。
與其他開發(fā)商不同的是，恒大非常熱衷于在二、三線城市做項(xiàng)目，是進(jìn)入省會(huì)城市最多的開發(fā)商。“雖然二線城市樓價(jià)升幅比較小，但老百姓的剛性需求比較強(qiáng)，多年來恒大在二、三線城市開發(fā)取得的成績(jī)證明了我們的策略是正確的，公司會(huì)將土地儲(chǔ)備的戰(zhàn)略目標(biāo)集中在二、三線城市，從而保證土地儲(chǔ)備建立在低成本的基礎(chǔ)之上。”恒大董事局副主席、總裁夏海鈞向時(shí)代周報(bào)記者表示。
正是源于二線城市穩(wěn)定的客源，保證了恒大的銷售計(jì)劃。目前，恒大的現(xiàn)金流比較充足，截至5月份共有200億元的現(xiàn)金流，如果按照目前恒大的銷售速度，每個(gè)月可保持40億元的銷售額，“糧草”充足。
事實(shí)上，恒大這種專做二線城市中端產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)模式，使得上半年恒大一舉成為銷售面積排名第一的開發(fā)商。
根據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心公布的《2010年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷售排行榜》顯示，上半年恒大、萬(wàn)科分別保持了銷售面積、銷售金額的頭把交易，繼續(xù)延續(xù)今年以來的龍頭之爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科上半年銷售金額為355億元，恒大地產(chǎn)集團(tuán)為211億元。萬(wàn)科是唯一一家超過300億元的地產(chǎn)企業(yè)。
但從銷售面積看，恒大地產(chǎn)上半年銷售面積為332萬(wàn)平米，萬(wàn)科為294萬(wàn)平米，恒大是上半年唯一一家銷售面積超300萬(wàn)平米企業(yè)。排在第三位的保利地產(chǎn)銷售面積為257萬(wàn)平米。
龍勝平認(rèn)為，從產(chǎn)品區(qū)域分布來看，萬(wàn)科在上海、北京、廣州等一線城市都有樓盤，而恒大的產(chǎn)品均分布在二線城市。一線城市房?jī)r(jià)上漲顯然要比二線城市要快。也就是說，雖然，萬(wàn)科的銷售面積沒有恒大多，但萬(wàn)科憑借著一線城市的銷售金額取勝，恒大的主要優(yōu)勢(shì)靠二線城市樓盤的數(shù)量取勝。“從這方面來說，恒大的客源比較穩(wěn)定，回籠資金比較快，很像快消品的運(yùn)營(yíng)模式。”
利潤(rùn)的誘惑
不過，恒大并沒有放棄利潤(rùn)更高的一線市場(chǎng)。除了其發(fā)家地廣州，恒大也曾嘗試進(jìn)入上海市場(chǎng)。
早在2004年恒大就進(jìn)入上海開發(fā)項(xiàng)目，先后在浦東三林開發(fā)了“恒大翰城”、“恒大國(guó)際”項(xiàng)目。但2007年恒大把浦東三林總建筑面積為40萬(wàn)平方米的三幅地塊轉(zhuǎn)讓給萬(wàn)科，之后幾年，恒大在上海一直沒有開發(fā)過項(xiàng)目。
分析人士指出，2007年宏觀調(diào)控之時(shí)，一線城市受到影響最大，恒大又在IPO的準(zhǔn)備過程之中，放棄一些地塊，套現(xiàn)也是比較正常。但是，進(jìn)入2009年，北京、上海等一線城市房?jī)r(jià)上漲較快，上海的房?jī)r(jià)至少上漲了30%，獲利空間比較大，在這種情況，恒大也渴望進(jìn)入一線城市。
面對(duì)如此誘惑，恒大方面卻是非常謹(jǐn)慎。“我們絕對(duì)不會(huì)搶占高端的城市和熱點(diǎn)區(qū)域，例如北京、上海，公司會(huì)謹(jǐn)慎地進(jìn)入這些區(qū)域。”夏海鈞表示。
根據(jù)2008年恒大地產(chǎn)在港發(fā)布招股章程稱，源深1號(hào)土地是其預(yù)留土地，公司將斥資14億元從穗華公司手中收購(gòu)。為此，恒大支付了3億元定金，剩余11億元合同款中的9億元為現(xiàn)金、2億元以股份形式支付。
事實(shí)上，這次重新啟動(dòng)浦東源深1號(hào)項(xiàng)目，也預(yù)示恒大向一線城市試探性地進(jìn)發(fā)。“中穗廣場(chǎng)”位于上海浦東新區(qū)源深路1號(hào)，屬于上海內(nèi)中環(huán)之間，總建筑面積132836平方米，容積率2.94，是恒大有史以來最小項(xiàng)目，分為住宅和商業(yè)辦公兩部分，項(xiàng)目總投資約4億元。
目前，浦東源深板塊內(nèi)高端住宅成交均價(jià)已達(dá)3.5萬(wàn)元/平方米-4萬(wàn)元/平方米，板塊內(nèi)除了恒大項(xiàng)目外，基本已經(jīng)沒有地塊可以推出，板塊內(nèi)成交相對(duì)活躍的高端住宅中，“陸家嘴花園”、“山水國(guó)際花園”成交均價(jià)更是略高于4萬(wàn)元/平方米。
“恒大拿地時(shí)間比較早，也使得源深1號(hào)，有較大的獲利空間，當(dāng)初的樓板價(jià)僅為1萬(wàn)元/平方米，整幅地價(jià)也只有14億元。按現(xiàn)在該區(qū)域的均價(jià)，其總銷金額可達(dá)49億元左右，項(xiàng)目的投資回報(bào)率在2倍左右。”易居研究院分析師薛建雄表示。
面對(duì)如此高的獲利空間，恒大是否會(huì)再次大規(guī)模進(jìn)入上海，通過此舉來豐富自己的產(chǎn)品？恒大地產(chǎn)相關(guān)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示：“我們?cè)谏虾Ｖ挥幸环貕K，項(xiàng)目公司只是針對(duì)源深路1號(hào)，目前老板還沒有在上海拿地的計(jì)劃。”
|