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相比2008年在杭州萬科的那次“四盤同降”，北京萬科這次所采用的方法或許要謹慎并且柔和許多。“北京萬科16日開盤房價降八百”，這一消息記者從其他多位購房者處得到了驗證。盡管北京萬科對外尚未正式宣布降價或者打折銷售，但仔細比較萬科紫苑當下開盤的銷售價格與此前相比，北京萬科已經(jīng)開始悄然執(zhí)行降價策略。
北京萬科16日開盤房價降800元
16日，萬科紫苑項目(下稱紫苑項目)正式開盤銷售，記者在現(xiàn)場了解到，紫苑項目本期開盤報價為25000元/平方米。現(xiàn)場工作人員告訴記者，實際購房有兩個點的優(yōu)惠，如一次性付款還有一個點的折扣。據(jù)記者估算，附加開盤當日折扣等優(yōu)惠條件后，其實際最終售價約為24200元/平方米。對此，北京萬科營銷總監(jiān)肖勁未予否認。
肖勁16日在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，北京萬科積極響應政府的號召應對市場變化，在與客戶充分交流的基礎(chǔ)上，最大限度的迎合百姓需求，按照購房者愿意接受的價格提供萬科的產(chǎn)品。北京萬科用實際行動表達了給消費者以實惠和合理定價促進銷售的態(tài)度。從現(xiàn)場情況來看，該項目產(chǎn)品和此次進行的價格調(diào)整還是普遍獲得客戶認同的。
記者掌握的情況表明，萬科紫苑項目實際上便是萬科與中糧在北京聯(lián)手開發(fā)的首個住宅項目。2008年中國樓市陷入深度調(diào)整之時，萬科亦在該項目一度推行部分房屋“100萬一口價”的變相降價策略，當時在北京樓市引發(fā)一輪爭議。目前，萬科中糧假日風景的推廣名已經(jīng)更名為紫苑，此次假日共328套房源，產(chǎn)品全部為90平方米三居。該產(chǎn)品為工業(yè)化住宅，突出的特點之一是本期采用綠色節(jié)能環(huán)保的太陽能技術(shù)提供生活熱水，據(jù)悉此技術(shù)每年將為業(yè)主節(jié)約60%的電費。
據(jù)北京市統(tǒng)計局的相關(guān)統(tǒng)計，截至目前，北京市四環(huán)內(nèi)商品房期房銷售均價為3.4萬元/平方米，4月15日中央政府開始密集出臺專門針對樓市的調(diào)控政策后，地產(chǎn)商何時開始降價便成為了社會關(guān)注的重要焦點之一。不過，當外界開始猜測萬科是否會如2008年一般率先拉開降價序幕之時，恒大地產(chǎn)卻率先在全國以所有項目8
.5折的政策開始進行“優(yōu)惠銷售”，一度被外界認為是推倒了地產(chǎn)商降價的“多米諾骨牌”。
萬科“滯后性”調(diào)價將引發(fā)新一輪房價調(diào)整
“萬科內(nèi)部也一直在調(diào)整，我們希望每個樓盤開盤當月銷售率達到60%，如果當月不到60%怎么辦，我們會調(diào)整開工節(jié)奏，以促銷手段把房子賣出去。”虎年年初在對機構(gòu)投資者解釋萬科的策略時，萬科總裁郁亮并沒有明確說明“促銷”的手段是什么。
一位長期與萬科接觸的證券界人士向記者表示，萬科的判斷在于下半年在銷售方面的壓力將會繼續(xù)增大。“他們做出這個判斷的原因，是基于萬科自身產(chǎn)品供應節(jié)奏在上下半年中呈現(xiàn)四、六開的比例，即上半年市場確定性較強時，萬科現(xiàn)在只有全年計劃中40%的可售房源，而60%的資源將在不確定性巨大的下半年投入市場。”他說。
記者了解到，萬科的判斷是萬科在2010年的供應節(jié)奏中，具有“滯后性”，所以二季度表現(xiàn)如何，將變得至關(guān)重要。而對于下半年壓力較大的問題，郁亮在面對機構(gòu)投資者時亦表承認。實際上，從2010年一季度開始，即便彼時尚無4.15之后的“嚴厲調(diào)控政策出臺”，萬科業(yè)已在銷售方面感到了不同程度的壓力。前述證券界人士告訴記者，按照目前萬科確定的任務，恐怕只有每個月銷售額都創(chuàng)下歷史紀錄的情況下，才能完成。
北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強告訴記者，大的調(diào)整取決于三方面因素，一是房企本身資金是否充裕，如果資金壓力不大，很多開發(fā)商不會愿意主動降價；二是市場預期，如果大家都認為房價會跌，出于自保開發(fā)商當然會主動降價；三是同區(qū)域競爭對手降價，可能會被動跟進。
專家：開發(fā)商死扛房價將引來進一步調(diào)控
“萬科此次的舉動是非常明智的，同時，萬科降價的行為有可能對未來樓市產(chǎn)生影響。”北京房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長陳志昨日在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，北京房價上漲速度非常快，已經(jīng)偏離了市民的承受能力。外來資金和炒房行為是推高房價的重要原因。陳志說，中國絕大多數(shù)一線城市的樓市并沒有經(jīng)過有效地調(diào)整，因此很多投資、投機購房積累起的泡沫十分危險，進行調(diào)控勢在必行。如果各地方政策的效果不明顯，或者開發(fā)商死扛房價，可能還會引來加息等更進一步的調(diào)控措施。
沒錢買房、政策調(diào)整，恐怕是目前絕大多數(shù)普通消費者遠離樓市最關(guān)鍵的兩個原因。各地樓市新政紛紛亮相，樓市走勢到底會如何？
中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰堅信下跌的走勢已在各方形成共識。李文杰表示，北京新政應該是從北京個人住房制度改革以來調(diào)控樓市最嚴厲的制度。現(xiàn)在買房人、賣房人和開發(fā)商已經(jīng)形成對樓市下跌的預期。新政措施會加速樓市量價齊跌。而此前專家預言的30%的跌幅，也為各界所認同。北京房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長陳志認為，房價至少應該回歸到2009年初或2009年6-7月份的狀態(tài)，房價至少降30%問題不大。
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