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在新一輪樓市調控政策和地方調控政策紛紛出臺后，僵持了一個多月，房地產市場似乎出現了松動的跡象。近日，深圳首個在售樓盤低調降價，刺激銷售，市場出現回暖跡象。但是，購房者認為“降價”只是開發商放出的煙霧彈，開發商仍然掌控房價話語權。專家指出，要使房價回落合理區間，應該結束開發商喊價的時代。
打折，真的“狼來了”？
繼恒大地產“八五折”讓利銷售風波之后，沉寂了一段時期房地產市場又掀降價波瀾。近日，深圳本土知名房企佳兆業地產在深圳的三個在售樓盤——金翠園、茗萃園及上品雅園悄悄搞起了讓利促銷。這是深圳首次出現的在售樓盤降價，一時間招攬了眾多的人氣，許多市民紛紛致電垂詢和前往看樓。
位于深圳羅湖中心區的金翠園是典型的學區房，生活配套設施完善，學校密集，因此受到了業主的高度關注。金翠園售樓處工作人員汪美紅介紹說，金翠園拿出了四至27樓的多種戶型讓利促銷，市場反饋非常好，周末兩天單小戶型就已經賣出了20多套，目前各種戶型只剩下兩三套。
據汪美紅介紹，此次讓利促銷幅度在20%左右，價錢十分優惠。以小戶型為例，一口價24000元，比之前優惠了5000元/平方米。120平方米的大房型優惠價為27000元至35000元，80平方米的小三房優惠價為25000元至29000元，基本上都是打八折，并且，優惠戶型全部是帶裝修的成品房，貨真價實。
與金翠園相似，佳兆業旗下的上品雅園、茗萃園也則紛紛推出了含精裝修的特價單位。上品雅園含精裝修均價每平方米降價3000元左右，茗萃園均將降幅最少也到達了每平方米2000元以上。
至于讓利的原因，金翠園售樓處工作人員汪美紅解釋說，促銷是因為紀念公司11周年慶，上市公司要做的一點讓利活動，并不存在資金回籠的壓力及市場低迷倒逼降價。
看不懂的房價，開發商的獨角戲
與恒大地產率先“打折”時市場一片嘩然不同，此次深圳在售樓盤降價各界輿論反應平平。市民對房價已經產生“免疫力”，認為房價升降實質上就是開發商的“獨角戲”。
此前，恒大地產率先拋出了“八五折”的突圍政策，正當人們欣喜地認為調控政策發揮效力，樓市的進入下行區間時，恒大“打折”突然喊停，許多前往垂詢的購房者甚至認為恒大是“真打折，假降價”，利用公眾對房價的心理預期忽悠了市場。
但這不是個案，繼恒大打折之后，深圳媒體又大幅報道深圳出現首個暴跌樓盤，新盤價格跌破一萬元，與目前深圳房地產均價兩萬元相比無疑是“腰斬”。當購房者興沖沖地前往購房時，卻被告知是“內部價”，而且也只成交了一套。
深圳市民邵高杰認為，樓市是一個猜不透的謎，房價更是讓人看不懂想不明白。“開發商為什么可以定價這么高，今天說降就降，明天說漲就漲，沒有一點規律可言，我們這些買房的小老百姓被沒有道理的數字玩得暈頭轉向。”他說。
邵高杰說出了很多人對房地產市場心中的疑問。許多市民對開發商以“打折”牟取人氣的行為很反感，“開發商利用自己的強勢地位不斷地刺激市場，愚弄百姓，房價就他一個人說了算。”市民楊一為開發商綁架房價憤憤不平。
廣州房地產專家韓世同分析，房地產定價有兩條規律，一是現行的“認知機制”，它由供求決定，通俗而言即“眾人拾柴火焰高”，由市場完全決定房價。另一種是“成本核算機制”，計算土地成本、工程造價、人工、利息等等因素后核定房價。
“由于目前房地產市場信息混亂，購房的剛性需求維持高位，開放的房地產市場沒有一個合理的定價基礎和機制，導致房價就像脫韁的野馬，毫無道理可言。”韓世同說。
專家：結束開發商閉門喊價的時代
撲朔迷離的“打折”鬧劇，真真假假的降價風波，購房者已經對房地產這個沒有游戲規則的“獨角戲”深感無奈，市場出現了“審丑”疲勞。專家認為，房價的操控權全權握在開發商手中，欲使房價回落合理區間，必須建立合理的定價機制，結束開發商喊價的時代。
建議一：公開成本核算。廣州房地產專家韓世同認為，成本核算機制應介入房價制定，改善市場定價的無序狀態。“政府可以定期公布行業的基本成本情況，如地價、工程造價、稅收比重、利息等，讓買房者對房價構成心里有數。”
韓世同說，公布房地產成本實質上并不涉及商業核心秘密，透明化相反會起到有效的監督作用，每個開發商都有必要公布成本。但同時，韓世同指出，公開成本并不能防止房價暴漲，它只是市場定價機制的一個合理補充。
建議二：擴大土地供應。深圳社科院城市營運中心主任高海燕認為，供求關系的極度失衡導致了目前我國房地產市場仍然是由開發商主導，而非成本決定，開發商可以漫天喊價無所顧忌。因此，擴大土地供應，完善保障性住房政策，是有效調控房價的根本。
“依靠市場來定價，靈活運用市場的調配功能，前提必須是市場供求關系基本平衡。但是目前供求的矛盾使得市場定價失靈，政府應立即介入，結束開發商喊價的時代。要使房價回落合理區間，必須是政府有限參與下調節供求關系的平衡，例如擴大土地供應量。”高海燕說。
建議三：壓制商品房的投資性功能。韓世同分析，目前我國房地產市場自住房型占少數，投資房型占絕大多數，房子事實上已經成為投資的工具。由于自住型需求與投資型需求兩者的價格承受能力不同，投資型需求把自住型需求排擠在市場之外，造成了資源分配不合理，目前非常必要的是采取有力措施遏制房子的投資品功能。
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