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2010年4月17日，國務院下發國發【2010】10號《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，其中對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。這在一定范圍內打消了意欲買房人的購房意愿，給正在進行商品房買賣交易的當事人形成了買賣障礙。
5月4日，有關媒體報道了房地產新政下首例與新政有關的訴訟案，即北京一名購房者在新政出臺前支付了立約定金，賣房人拖延簽約，新政下發，買房人因支付額調高后首付比例有困難，難以申請到銀行按揭貸款，而以賣房人違約為由，提告法院引發訟案。
筆者認為，在房地產新政前簽訂房地產買賣的相關法律協議，如定金合同、買賣合同等，因首付比例提高而形成房地產買賣障礙的，可以適用情勢變更原則。
2009年5月13日起《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》施行，其中第二十六條規定，合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。這就是民法上著名的情勢變更原則。
房地產新政出臺，這是房地產買賣的當事人所無法預見的，不應歸于商業風險，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平，或者不能實現合同目的是對房地產買賣當事人公平的對待，因此引起房地產買賣的重大變化，是可以適用情勢變更原則的情形。
有大部分比例的人認為上述情形應適用不可抗力原則，根據我國對不可抗力原則的規定和司法實踐，不可抗力原則一般適用于自然災害、戰爭等情形，但不主張排除將國家法律調整列入不可抗力。因此在立法層面上尚未對此明確的情況下，房地產新政引起房地產買賣的重大變化，適用情勢變更原則，是合法合理的選項。
當然，在具體適用情勢變更原則時并非沒有條件，在房地產新政前簽訂房地產買賣的相關法律協議，也并不一定全部可以適用此原則。
此次房地產新政的出臺，是通過堅決抑制不合理住房需求等措施，達到堅決遏制部分城市房價過快增長、維護金融秩序、促進國民經濟的健康發展之目的，如果有部分不幸“跨政策”的購房者通過適用情勢變更原則請求人民法院變更或解除合同，也是新政效果的體現，合政策之功用。
（作者系上海和華利盛律師事務所律師） |