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炒房團的廬山真面目浮出水面。有媒體近日報道，炒房團的獲利源泉并非外界猜測“低買高賣”的買賣差價收益，而是房地產開發商銀行貸款利率與民間利率之間的利差。經由炒房團與開發商的合作演繹，2009年有大約3000億元的炒樓操盤資金活躍于市場中，給金融監管帶來不小的考驗，也成為支持高企房價的始作俑者。(第一財經日報3月1日)
時下，各路游資狡黠地與樓市調控重拳周旋，其伎倆更是令人眼花繚亂。在開發商獲得過橋資金、游資斬獲暴利的所謂“雙贏”背后，是百姓深受房價飆漲之苦，經濟健康秩序受損。以這一揭秘報道為出發點，筆者認為，在既有正面阻擊房價政策的基礎上，仍應考慮新的針對性措施，重點是要從調整樓市預售制度、拓展民間資本投資渠道等根源性因素著手改革，對樓市亂象給予釜底抽薪的打擊。
經由業內人士的“點撥”，炒房團與開發商勾結獲利的路線漸次清晰。炒房團組織者先包裝其成員，讓他們以個人名義順利通過銀行房貸審核，然后再以高折扣價從開發商手中團購期房。這讓開發商以預售的名義在事實上獲得了一筆“過橋貸款”，并得以維系其后續開發工程。其間，開發商雖然付出了期房折扣價差的成本，但卻成功營造了樓盤熱銷的假象，規避了銀行借貸的冗長手續和貸款不成功的政策風險。由此，開發商有足夠的底氣高價售樓，并在樓盤真實銷售之后，再暗自履行與炒房團之間的退房契約，其中特別包括向后者支付數倍于銀行年息的民間借貸成本。經過這一系列復雜的運作之后，各地樓價節節攀升，炒房團獲利撤出，自住購房者只能“望房興嘆”。報道稱，去年炒房團獲得的收益估計高達1000億-1500億元。
其實，這樣的投機路線看似隱秘，但監管并非沒有阻擊之策，通過一個退房環節就可以順藤摸瓜地進行有效監控。例如，對于退房率較高的樓盤進行重點布控，根據退房者信息對其后續動向進行追蹤。一旦發現該人頻頻被其他樓盤列入退房者名單，便將他的投機行為記入征信系統，并限制其購房行為。當然，這樣的事后監管相對被動，且需要動用大量的人力物力進行調查，容易滋生投機者的僥幸心理。打擊樓市投機，尚需從源頭抓起。
追根溯源，炒房團在樓市實現投機暴利的關鍵，就在于迎合了開發商預售期快速回籠資金以滾動開發后續項目的愿望。可見，預售制不只是開發商高杠桿運作的“福利”，它已經成為投機者藏污納垢之所在。經由預售制的幫助，開發商在尚無成熟樓盤之前，便有權利向購房者索要全部房款。權利與義務的不匹配，意味著開發商能夠無償占用他人資金滾動開發項目。長此以往，預售制度讓樓市實際上形成了類金融的運營模式。而大批投機者正是假扮了期房購房者的角色，才得以“合法”地為開發商提供了民間信貸資金。而且，這些資金很大比例是來自于銀行按揭貸款。其結果就是，銀行借款在事實上支撐了房地產市場投機，成為了樓市投機者的獲利本金。其間蘊藏的巨大金融風險已從房地產領域擴散到了銀行體系中，必須被嚴格查控。歲末年初，廣西率先推出了“現房銷售”試點，此舉值得各地積極借鑒。盡管從具體執行上看，預售制度的退出需要穩步推進，但無論步驟如何，這一問題都必須破題實施，容不得繼續等待。只有房地產業的運作模式與其他行業一樣，實現各環節風險與收益相對等，投機者才會失去介入樓市炒作的契機。
從另一個角度講，堵疏結合才是杜絕投機炒房行為的根本。民間游資對樓市如此垂青，也與其投資無門的現實困惑有關。改革開放之初，市場盈利機會較多而競爭卻不足，民營資本能夠獲得與辛苦努力相對應的利潤空間。時至今日，為許多民營資本提供原始積累的制造業，已毫無吸引力可言。統計現實，我國制造業凈利潤率在2007年已經降至2%左右，2008年則受到金融危機影響甚至為負數。當前，亟待調控部門完善掃平制度障礙，吸引產業資本回流實業。一方面，當消除目前各種人為設置的市場準入限制，全面開放包括金融、能源、公用事業在內的行業準入，而不再是讓民營資本看著實業的發展機會而興嘆。另一方面，可以通過稅收杠桿、財政扶持等手段，激發企業對研發工作的熱情，培育企業的核心競爭力，提升抗風險能力，改變多數民營企業“未大即死”的惡劣境遇。在投資渠道暢通的環境下，民間游資才能夠不再依附于樓市等高風險領域。
無孔不入的樓市投機，讓房地產業漸次偏離了良性發展軌道。對此，監管舉措有的放矢才能夠有效地引導民間游資投向，為虛火旺盛的樓市降溫。
(作者系經濟學博士) |