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元旦甫過，收緊二套房貸的傳聞便已塵埃落定。繼上海市住房保障房屋管理局等五部門制定的《關于本市貫徹國務院常務會議精神進一步促進房地產市場健康發展的實施意見》出臺之后，滬上公積金管理中心1月5日旋即明確提出：上海市民第二次貸款購房時，只有家庭人均住房建筑面積不超過33.4平方米，才被認定為購買非改善型住房，才能享受最低首付20%和最高60萬貸款額度的二套房公積金貸款。
這一新政的出臺無疑將投資投機性購房需求的范圍大大擴張，即便是僅有一套住房，只要家庭人均住房面積超過2008年上海市城鎮人均住房面積33.4平方米，也要被列入房地產投機者的行列。并且比想象中更為嚴格的是，人均住房面積實際上隱含了家庭住房面積的概念，也即以家庭中任何人的名義都難以擺脫這一數字的約束。雖然目前尚未明確對第二套非改善型住房的公積金額度，但是據相關媒體披露，肯定會比二套改善型住房要低。除此之外，此次新政還大幅降低了二套改善型住房公積金貸款的額度，如有兩人參與貸款且具有補充公積金的家庭貸款上限從80萬降至60萬。
從直觀的政策數據分析，受此次新政直接沖擊最大的當屬已有一定住房面積的中小型投資者，如以個人家庭為單位的炒作1－2套房的普通購房者。而對于資金實力雄厚、以商業信貸或民間信貸支持為主的團體企業炒房者來說，效果尚不明朗。畢竟這些民間團體機構可以有更多的其他融資渠道，可以不受房貸政策左右。從目前滬上房地產行業的炒作狀況分析，內環豪宅基本以團體企業大規模資金為主，而外環自住型住房則為普通居民小規模炒作為主。
從2000年以來滬上樓市的基本發展格局來看，內環豪宅型住房往往是拉動外環自住型住房炒作的主因，且前者漲幅力度與前瞻性均遠高于后者。如果滬上收緊二套房貸的主要對象最終為外環普通小型投資者，那么恐怕在引導房地產行業預期方面有所不足。考慮到以往樓市上行過程中賣家往往將投資成本轉嫁給買家的案例，那么這一政策如果打擊力度不夠的話，即不能引致投資投機參與者預期改變的話，可能反而會拉高樓市投資投機者的出價。如2009年底“國四條”出臺與收緊二套房貸傳聞時期，樓市炒作反而更為高漲。
此外，樓市調控是一項系統工程，除去支持自住與改善型住房，抑制投資投機的消費管理外，還需從開發商生產供應這一端著手，敦促開發商和二手房大量持有投機者推出新房源。否則上述兩者在2009年大賺之后，現金流充沛，并不急于推出新的房源以緩解資金鏈壓力。此時樓市極可能演變為持續高價位低成交量的萎縮格局，開發商和投資投機者以此等待下一波自住剛性需求的爆發，這一“過冬”機制已經為以往的樓市波動上行歷史所充分證明。
屆時如果新一輪的自住改善型剛性需求依然無法滿足，那么樓市會出現新一輪的“井噴”行情。毋庸置疑，房價會再現一波高漲，其對實體經濟的威脅也將更大。如果屆時剛性需求集三代積蓄之力也無法支付高房價，那么中國樓市的泡沫極可能出現垮塌，金融、信貸乃至消費等實體經濟將會面臨巨大的危機。
因而滬上收緊二套改善型住房標準可以認為是一個對投資投機性住房需求打壓的信號，但是措施本身的實施細則尚有待完善，如針對二套非改善型住房的公積金貸款比例、三套及以上是否給予信貸支持以及可能的差別貸款利率檔次等。并且，政策本身打擊的對象仍未聚焦到民間團體與企業等大額參與資金，這一點尤其需要在后續跟進政策方面有所改善。
不妨可以考慮實施更為嚴格的差別利率和首付標準，如二套非改善型住房的首付比例提升至60%，而三套以上住房不論是否還清銀行貸款，均需執行高首付和高銀行貸款利率；對于民間資金和企業，則需執行更加嚴格的銀行信貸篩選機制，防止信貸資金隨意流入樓市，尤其對以民間企業法人代表購房應嚴加審查。
此外，物業稅是增加樓市投資者持有成本的重要因素。這一稅收機制已在大范圍內實施模擬運行，希望能盡早出臺，以此防止開發商與中介變相串謀變相捂盤，從而促進樓市流通順暢，自住和改善型購房者能以合理的價格購入，真正實現樓市在合理價位上購銷兩旺的理性繁榮格局。
(作者系復旦大學金融學博士) |