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近日，國土資源部印發通知，對商品住宅用地的宗地出讓面積首度設定明確上限：大城市20公頃，中等城市14公頃，小城市(鎮)7公頃。此政策被一些業內人士稱為“限大令”。
不少人士認為，這一辦法對抑制地價過快上漲、減少開發商“囤地”等具有現實作用，但成效如何取決于政策是否落實到位。市場對“限大令”的實施效果充滿期待。
出讓土地“大型化”的利與弊
國土資源部日前下發通知公布《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本增補本)》，前者對大、中等、小城市(鎮)的土地出讓面積分別作了上述具體限定。
這一“限大令”針對的是土地出讓“大型化”的趨勢。比如，北京土地整理儲備中心官方資料顯示，在北京今年已經成交的商品房地塊中，有10余幅地塊的出讓面積超過了20萬平方米(20公頃)，在20余塊“正在交易地塊”中，有多幅商品房性質用地的出讓面積超過20萬平方米，個別地塊大小甚至超過50萬平方米。
一般來說，地方政府樂于將面積較大的地塊統一出讓，既可以迅速回收土地資金，也有利于后期統一規劃。但相關政策設計在現實市場中卻產生了一些負面的“外部性”。比如，重點城市大面積的地塊極易被競拍成“地王”。最近以50.5億元天價刷新北京土地總價紀錄的順義區天竺開發區“地王”，面積達到52.7萬平方米，扣除25.5萬平方米的代征地面積，建設用地面積依然達27.16萬平方米。而11月初由央企中信集團砸下36億元巨資“加冕”天津“地王”的津南區八里臺鎮地塊，面積更是達到248萬平方米，堪稱天津乃至全國土地市場的“巨無霸”。
此外，數十萬乃至上百萬平方米的土地，即使是全力開發，也要持續數年。在此情況下，開發商的“囤地待漲”似乎更加“理直氣壯”。上海易居房地產研究院的房地產研究專家楊紅旭認為，一個大盤開發多年，實際上是一種“變相囤地”。
控制“土地出讓面積”亦是對樓市的局部調控
為此，中國土地勘測規劃院地價所曾建議，為穩定地價，要調控供地節奏，合理設置單宗土地出讓面積上限。有知名開發商也在博客中提出：“……至少50%以上的土地會存五年以上。為什么政府不將土地縮小、劃開了去拍賣？”
國土資源部此次“限大令”，在業內人士看來具有一定的現實價值。楊紅旭認為，這對于大的房地產企業而言，“是一個壞消息”，對于中小企業則相反。上海一在全國多個重點城市開發樓盤的房地產民企負責人認為，“限大令”實際上是對土地價格的調控，“限制了土地出讓面積，就是控制了土地出讓價格，這樣可以使更多開發商尤其是民企參與土地競拍，提高市場的競爭性”。
楊紅旭還表示，采用小幅地塊出讓，也有利于大城市房地產開發的“精耕細作”。他還認為，“限大令”對抑制囤地行為也大有裨益。“一年不開發罰款，兩年不開發收回”，此令下發數年，且經國土部門三令五申，遺憾的是執行難，“想要防范囤地，縮小出讓地塊的規模，是個好辦法”。
實際上，近年來已有一些地方國土部門通過控制土地出讓面積對樓市實施局部調控。比如，重慶市國土資源和房屋管理局相關負責人向記者介紹，經過研究測算，面積在200-400畝之間的住宅地塊在重慶最便于開發利用。目前，重慶市國土房管部門已按此標準設計土地規模，今年以來市區出讓的約70%的土地的面積都在上述區間內。
“限大令”效果如何取決于執行是否到位
近年來，國內房地產業之所以問題重重，很大一部分原因可歸結為市場監管在時間上的滯后和在執行力度上的孱弱。比如說，有關部門對土地開發和樓盤銷售中的違法違規現象三令五申、大小政策不斷，聲勢不小，但是成效難言樂觀，迄今“囤地”、“捂盤”等樓市頑疾久除不盡。究其原因，既有地方利益、部門利益驅動使然，也跟政策、辦法的可執行性不夠有關。
一些業內人士在為國土資源部此次“限大令”叫好的同時，也提出了實施過程中可能遇到的種種問題。比如，大城市、中等城市、小城市如何劃分？如果開發商分幾次拿下總面積超過20公頃的整塊土地，表面上看不違規，實際上還是突破了國土部門的限制，這類行為又該如何處理？更需觀察的是，地方政府能否嚴格執行單宗土地出讓面積的政策規定？查處“囤地”、“捂盤”的政策在不少地方都遭遇“擱淺”，“限大令”成效如何尚存疑問。
實際上，2008年元月下發的《國務院關于促進節約集約用地的通知》就明確要求：合理確定出讓土地的宗地規模，督促及時開發利用，形成有效供給，確保節約集約利用每宗土地。此次，國土部將“合理”細化為具體數據，可以看出有關部門落實國家政策的努力，也讓市場對“限大令”的實施效果更加充滿期待。
“限大令”打破“大鱷”壟斷土地市場格局
土地市場源頭調控悄然開幕，11月10日，國土資源部下發154號文，對各類城市商品住宅項目單宗用地規模提出明確上限，“最大地塊不得超過20萬平方米”。在地王頻現的當下，“限大令”能否成為地王“緊箍咒”備受業界關注。
[觀點]與其“限大”，不如打擊囤地
國土部“限大”之舉是為了遏制近期國內“地王”頻出的現象，減少“地王”給房地產市場帶來的負效應。但是在筆者看來，“限大”只是“揚湯止沸”，要規范土地市場，嚴打囤地才能“釜底抽薪”。
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土地調控政策
2001年6月，國土資源部發布了《關于整頓和規范土地市場秩序的通知》(174號文)提出建立健全土地市場規范運行的基本制度，包括土地使用權公開交易制度等。 |