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樓市已“滯銷” 房價或“拉鋸”
    2009-10-15    作者:蔡宗琦    來源:中國證券報
　　“金九”、“銀十”先后落空，“現(xiàn)房存量大于期房存量”再度光臨房地產(chǎn)市場。數(shù)據(jù)顯示，8月以來樓市庫存持續(xù)反彈，但新開工及施工面積環(huán)比大幅增加。樓市供需雙方的博弈再次進入僵持階段，房價可能已進入“拉鋸戰(zhàn)”，未來大幅上漲動力大為降低。
　　“十一”期間樓市低迷超出預期，各地紛紛出現(xiàn)新房價漲、量跌、庫存增加的現(xiàn)象。經(jīng)過價格大幅上漲后，觀望情緒再次籠罩樓市，庫存反彈恐怕是未來樓市走向的縮影。
 　　以北京為例，從庫存看，經(jīng)前期快速消化后，住宅市場庫存量約為10萬套，低于去年同期的13萬套，但加上商業(yè)及高端住宅，近期北京存量房數(shù)量仍有32萬套之多，與去年此時33萬套的規(guī)模持平。房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存化”的步伐并沒有想象中的那么大，房地產(chǎn)行業(yè)回暖只有住宅市場“單腿走路”。
　　值得關(guān)注的是，庫存主體正由期房轉(zhuǎn)向現(xiàn)房。今年可售現(xiàn)房近19萬套的庫存遠高于去年同期的15萬套，而未售期房不足13萬套的數(shù)量遠低于去年同期的18萬余套。現(xiàn)房量大增說明購房人意愿下降，未能及時銷售的新房數(shù)量正在累積；而在銷量下滑的背景下，未售期房存量的大幅下降則表明開發(fā)商推新入市的積極性正在減弱。
　　從全國范圍看，自7月以來的銷量下降使各大城市的庫存量全面回升。中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，滬廣深三大城市庫存均因市場疲軟出現(xiàn)普遍增加。其中，存量增幅最大的為廣州，環(huán)比增長兩成半；深圳存量環(huán)比上升14.9%；上海存量環(huán)比上升5%。
　　本輪樓市回暖以來，首次出現(xiàn)全國庫存回升現(xiàn)象，具有標志性意義。市場難以消化新近入市的樓盤項目和原有庫存，加上可以預期在未來幾個月政策可能收緊，成交量前期釋放后難以反彈，各大城市的庫存消化有可能已經(jīng)觸底。
　　同時，房地產(chǎn)的開工情況卻在回暖，新的“庫存”可能正在累積。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，今年以來，京滬深三城市住宅新開工面積與施工面積波動上行，尤其以北京上行趨勢最明顯，截至8月，北京新開工面積與施工面積環(huán)比分別增長40%與30%左右。
　　新開工面積與施工面積向來都是供應量的先行指標，上述兩個數(shù)據(jù)的回升預示著未來一段時間市場供應將可能回升。此外，在政策推動下，今年以來土地市場成交增加，這些土地存量都有望在明后兩年進入市場。盡管目前住宅存量仍然處于相對低位，但庫存消化不足及未來可以期待的供應量增長，將使樓市供需雙方力量對比發(fā)生變化，供需博弈的局面有望出現(xiàn)。
　　就連前期迅猛上漲的價格也“撐不住”了。9月北京市商品住宅成交均價環(huán)比下降2.42%，這是近半年成交均價首次出現(xiàn)下跌，同時，取證預售均價卻繼續(xù)上漲至每平米17151元，環(huán)比增幅為11.90%，這也是成交均價與取證預售均價連續(xù)第二個月出現(xiàn)背離。上述種種跡象表明，商品住宅市場短期出現(xiàn)調(diào)整為時不遠。
　　但應注意到，由于絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在基本完成今年全年銷售任務(wù)，新房項目馬上出現(xiàn)價格調(diào)整的可能性不大。未來幾個月里樓市進入傳統(tǒng)交易淡季，出現(xiàn)大規(guī)模調(diào)整難有交易量的支撐，伴隨庫存調(diào)整，短期房地產(chǎn)市場可能進入縮量調(diào)整階段。對于后市，業(yè)內(nèi)普遍認為，除市場因素外，還需等待政策態(tài)度明朗，明年2、3月將是房地產(chǎn)市場方向性選擇的關(guān)鍵期。
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