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在政府推進保障性住房建設等強有力的政策推動中，購房者期待樓市“回暖”。這是福州市最大的保障性住房項目——鶴林新城。新華社記者
來建強 攝 |
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12月11日，第24屆中國上海房地產展示交易會在上海展覽中心開幕，盡管展會上開發商推出各種購房優惠，但大部分消費者持理性的觀展態度。幾位市民正在關注一處綠化率較高的樓盤。新華社記者
裴鑫 攝 | 提要:
專家認為，明年樓市不容樂觀，房價仍有下降空間，商品房、二手房和保障性住房將創造三分天下的局面，激活改善型住房將是促房地產穩定健康發展的關鍵。
陳國強：房價調整行情仍將持續一段時間
記者：在國家宏觀調控和金融危機的雙重壓力之下，今年下半年，全國由南到北、由沿海地區到中西部地帶超高的房價已出現松動，明年這種事態還將延續嗎？
北京大學房地產研究所所長陳國強：未來房價大幅波動的可能性不大，更多的樓盤、開發企業將會采取更理性務實的手段來刺激銷售，價格的調整將會以溫和的方式來表現，但調整行情仍會持續一段時間。
陳國強同時預測，明年房地產行業將會加速整合，行業“洗牌”速度會加劇。同時，許多房企會調整其包括產品結構、業務結構等在內的核心經營策略。許多企業會向商業地產、工業地產、旅游地產等持有型地產轉型，同時，二、三線城市成為房地產企業的發展重點區域。此外，房企將會調整自己的管理模式，加強成本控制和信息化管理程度。
王英男：樓市供大于求購房者將更趨理性
記者：往年年底雖是樓市的淡季，但今年則顯得更加冷清，很多樓盤的成交量只是過去的零頭，購房者多在觀望。那么在什么情況下購房者才肯出手呢？
亞豪機構副總經理王英男：與2007年上半年購房者狂熱的非理性購房的火爆場面相比，2008年排長隊買房，托人找關系買房的現象已經一去不返了。在政府調控、開發商大幅降價等眾多因素的影響下，購房者的觀望情緒與日俱增。盡管開發商挖空心思地打折、降價促銷，但是也不能讓購房者心動。購房者對樓市的預期發生了改變，樓市也從賣方市場轉向了買方市場，這種情況下，購房者的購房行為變得越來越理性化了。
王英男預測說，2009年樓市供大于求的基本面不會發生明顯的變化，交易量回暖的節奏比較緩慢。從市場規律來看，在樓市預期不發生變化的前提下，只有價格降低到接近消費者的心理價位的時候，樓市的消費才會真正地調動起來，而這就需要開發商大幅降低產品的價格。然而，2009年入市的項目多是2006、2007年高價拿地的項目，如果市場銷量仍未復蘇，一旦部分開發企業資金鏈斷裂，將可能出現大面積低價拋售的現象，加重市場悲觀預期，市場仍會處于相持階段，短期內難以迅速回暖。
常淑娟：成交量萎縮三至四成房價漲幅回落5%左右
記者：受外圍市場疲軟影響，明年國內樓市將會呈現何種狀態？
北京千萬家房地產經紀有限公司市場總監常淑娟：根據多家研究機構預測，明年全球經濟增長將會下降，并可能會延續到2010年，世界經濟放緩不可避免影響到我國經濟。外需下滑，內需不足，房地產市場疲軟加劇與投資不振的負面因素相互疊加，使宏觀經濟冷卻速度遠遠超過預期。
常淑娟表示，預計2009年房屋成交量同比2008年將出現大幅下滑，估計萎縮三至四成。但由于全國房價轉向出現在第三季度，因此2008年全年房價同比2007年依然呈正增長，不過商品房價格漲幅將大幅回落，5%左右的可能性較大。而2009年全國房屋成交量將依然在低位徘徊，但全年成交價格將比2008年會出現負增長。
祁世釗：保障性住房有望放量增長
記者：在剛剛落幕的中央經濟工作會議上，特別強調明年要保持房地產市場穩定健康發展，在多項政策措施的作用下，樓市將會呈現哪些亮點？
“鏈家地產”副總經理祁世釗說：響應國務院4萬億元刺激經濟擴大內需措施，近日住房和城鄉建設部透露，今后3年，全國將新建200萬套廉租房和400萬套經濟適用房，同時完成約220萬戶林業、農墾和礦區的棚戶區改造，總投資將超過9000億元。9000億元資金在今后3年投入，平均每年有3000億元。
9000億元是一個巨大的體量，每年3000億元投入保障房建設，其投資比重占到2007年商品住宅投資的16.66%，對于房地產市場而言，可以肯定，隨著保障房的不斷建設和規模的不斷增加，保障房在房地產市場所占的份額會逐漸擴大，2009年將會放量增長。
祁世釗以北京為例說，根據北京市房地產交易管理網的統計顯示，北京11月份共成交期房商品住宅12479套，成交面積為119.6萬平方米，其中，經濟適用房、限價房等保障性住房成交套數為7026套，成交面積為57.2萬平方米，分別占總成交量的56.3%和47.8%。而保障性住房的總成交量已占去了半壁江山。
與此同時，還有數據顯示，今年1至11月，北京包括保障性住房在內的商品住宅整體成交面積僅為968萬平方米，而明年800多萬平方米龐大的保障性住房供應必然會給市場帶來極大沖擊，保障性住房市場也有可能成為市場主流之一，商品房、二手房和保障性住房將創造三分天下的局面。對于明年的房地產市場格局來說，廉租房和經濟適用房將會是一個體系，商品房和限價房將會是一個體系，限價房還有可能會通過商品房進行轉化，比如通過一些老盤的二期項目、尾房項目等。
華國強：激活改善型住房將是關鍵
記者：作為政府層面，改善群眾住房條件是擴大內需的根本所在，具體而言采取哪些措施會更加有效？
北京千萬家房地產經紀有限公司總經理華國強：明年改善型住房有望被全面激活，因為如果不激活改善型住房市場，其它救市舉措除了能夠緩和房地產市場下滑速度和幅度，使房地產市場不至于崩盤外，對2009年房地產整體局面的扭轉作用不大，更不可能承擔起拉動內需的引擎。而要想讓房地產活起來，要么讓投資需求活起來，激活改善型住房;要么讓房價降到老百姓能負擔得起的價格，但面臨當前的經濟局面，似乎前者更為短、平、快。
華國強解釋說，社會中產階層的改善型住房需求是當前住房消費的主力，也是保持商品房市場健康、活力的基礎。經濟的下滑會導致居民收入的減少和購買力的削弱，而且買漲不買跌，居民對房價繼續下降有較大的心里預期，因此首次自住型需求將更趨審慎。僅靠剛性需求很難構成市場轉變的推力。對于改善性住房的限制應適當減少，因為這部分需求的購買力明顯比較強，然而受到的限制也很多，假如政府能夠適度放松，將有效促進市場的成交。
華國強建議，各地政府可以根據自身財力情況，對個人購買首套住房以及購買改善性住房的差價部分，在一定時間期限內實行限額抵扣的政策，減免部分稅費，或者對購房人每年支付給銀行的本金及利息，從個人所得稅稅基中扣除;降低租賃稅費，鼓勵有能力購房者購置多套房屋后出租，降低空置率并提升社會資源利用效率等。
背景鏈接
房地產仍是拉動內需的支柱產業
中央經濟工作會議提出的明年經濟工作的重點任務中，涉及房地產行業發展的內容有兩部分：一是要保持資本市場和房地產市場穩定健康發展，“把滿足居民合理改善居住條件愿望和發揮房地產支柱產業作用結合起來，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發揮房地產在擴大內需中的積極作用�！倍翘岣呔用袷杖朐趪袷杖胫械谋戎兀胺�定發展住房消費和汽車消費，著力發展服務消費和旅游消費，不斷增強最終消費能力�！�
全國70城市11月房價環比下降0.5%
12月9日，國家發展改革委、國家統計局調查顯示，11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格環比下降0.5%。這已經是房價環比連續四個月下降。
調查顯示，新建住房銷售價格環比下降0.6%，其中，90平方米及以下新建住房銷售價格環比下降0.4%。
分類型看，經濟適用住房銷售價格環比與10月持平，普通商品住房銷售價格環比下降0.5%，高檔商品住房銷售價格環比下降1.2%。
分地區看，新建住房銷售價格環比上漲的城市有13個，主要城市包括：貴陽、銀川、昆明和鄭州等；環比價格下降的城市有43個，主要城市包括：廈門、長沙、深圳、南京和蘭州等。
此外，二手住房銷售價格環比下降0.2%。分地區看，二手住房銷售價格環比上漲的城市有15個，主要城市包括：南寧、�？�、貴陽和西安等；環比下降的城市有38個，主要城市包括：蘭州、廈門、長沙、北京和太原等。(宗河) |