|
毫無疑問，現在是房地產商的困難時刻。在救市論和反救市論的分貝漸大之時，在有關部門頻頻約見地產人士疑似釋放救市信號的關鍵時刻。冷靜分析房地產泡沫破滅給宏觀經濟和市場參與者帶來的影響，進而找出房地產業健康發展的可行路徑，才是應對房地產業危機的理性之舉。
泡沫若破滅經濟難免調整
毋庸置疑，中國房地產業存在泡沫，而且是體積很大的泡沫，而泡沫是要破滅的。放眼世界，無論是曾經不可一世的日本還是全球經濟風向標的美國乃至經濟厚重的歐洲，都不可避免地經受房地產泡沫破滅的痛苦。只是美國可以轉嫁危機，而中國暫時不具備這個條件。
中國房地產泡沫若破滅，可怕嗎？當然可怕，但決不會沒有明天。一般認為，房地產泡沫破滅將成為中國經濟下行的拐點。從系統性風險來看，房地產泡沫破滅比股市泡沫破滅對經濟具有更嚴重的威脅和破壞力。研究表明，發達國家因房地產泡沫破滅誘發的GDP下降，是股市泡沫破滅后果的兩倍。從中國房地產發展史來看，18年前中國的房地產泡沫的破滅曾使國內金融業遭受重創，物價飛漲，通貨膨脹率高達兩位數，失業率直線上升，經濟也因此大調整。而今如果房地產泡沫再次破滅，則經濟增長率可能因此下降1.5個百分點。但從中國經濟的基本素質來看，此輪房地產泡沫若破滅，經濟調整盡管在所難免，但決不至于崩潰。
市場參與者應該反思什么？
房地產泡沫瀕臨破滅，政府需要反思，銀行需要反思，炒房者需要反思，房地產商更應反思。
本輪房地產周期，地方政府在其中扮演了非常重要的角色。實際上，房價高企既是現有政績考核評價機制異化的催生物，也是地方政府預算軟約束條件下形成的怪胎。在以GDP、財政及就業增長等為主要考核指標的導引下，地方政府對房地產業厚愛有加一點也不奇怪。偏偏要素市場化改革又為政府主導的投資沖動提供了便利，土地收入于是成為地方“第二財政”；而地方政府預算約束軟化的問題，極大地助長了地方政府不計成本、不計后果的擴張行為。
房地產泡沫瀕臨破滅銀行難辭其咎。統計顯示，我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在80%以上。在房地產業低迷時，金融業不斷向其輸血，造成了房地產的過度亢奮與表面繁榮，當時并沒有進行適當的調控。為了金融的暫時繁榮，各家銀行寬松放貸，催生了房地產業今天的亂相。可以說，是銀行縱容了房地產，而房地產又反過來套牢了銀行。
更應反思的還是房地產商，眾所周知，房地產商所享受的超高利潤的快感是建立在對數以億計的真實購買力普遍較低的市場主體的血汗錢的掠奪之上的。在好的市場經濟環境下，合理定價，不囤地、不捂盤充其量只是房地產商的基本行為準則，而在這個早已被劣質地產商攪亂市場秩序的產業環境里，上述這些行為準則卻變成百姓的冀望，這是市場經濟滑向壞的邊緣的表征，也是劣質房地產商走向自我毀滅的開始。
是危機也是轉機
正所謂不破不立，房地產泡沫若破滅，正是規制政府行為，深化土地制度改革，提高金融機構風險意識，重建房地產業新秩序的最好時機。
首先亟待規范的是地方政府行為。盡管我們不應懷疑中央調控房價的決心和利益考量。但在地方政府與中央政府的利益博弈中，地方政府因為種種原因暫時不會下猛藥來規制自身的行為。因此必須通過深化體制改革，強化中央政府對地方政府行為的管制，逐步糾正作為房地產泡沫重要推動力量的地方政府投資沖動，改變地方政府的預算軟約束以及偏重增長的政績觀。這樣，政府的扭曲行為就能得以矯正，房地產業投資也會變得理性，由政府擴張沖動引致的周期波動和金融風險將大大降低。
另一方面，亟需深化土地制度改革，盡快完善土地價格形成機制。政府應真正退出土地一級、二級市場，致力于規范市場行為、提供信息服務，利用稅收和貨幣政策監控市場交易，以保障土地市場交換的公開、公正、公平，保障土地利用的高效和優化配置。
被房地產市場綁架的銀行業必須加大風險管控，建立起有效的約束機制、健全科學的放貸機制以及確立貸款的保障和補償機制。相關監管部門應該通過利率變化與對貸款人按要求嚴格審查，以增加使用資金之成本，減少個人住房消費信貸上做假造假，減弱銀行資金的易獲得性及減少商業銀行所面臨的風險。
房地產商此時要做的，除了接受市場規律懲罰以外，應該規范自己或者適時轉型。房地產泡沫破滅，必然導致一批劣質房地產商退出市場，這樣可以幫助重塑市場秩序。相關管理部門應該以此為契機，積極從制度建設入手，建立規范有序的房地產市場秩序：建立充分準確的房地產市場信息和金融市場信息；規范市場準入、土地取得、開工許可、建筑標準等市場運作標準，完善房地產法律、稅收和監管框架，建立界定清晰、受法律保障和監督、可實施的產權制度；促進房地產交易過程公開、公平、公正；提高房地產從業人員的素質和道德規范。如果通過制度建設，能夠重建房地產業新秩序，則此輪房地產泡沫的破滅必將成為房地產業獲得健康有序發展的起點。
（作者系上海外國語大學東方管理研究中心副主任、應用經濟學博士后） |